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Oficinas y locales más caros

01/05/2005

El mercado de oficinas de Madrid se ha desmarcado en 2004 y ha protagonizado un cambio de tendencia. El volumen de contratación aumentó un 16%, con respecto al pasado año, y la tasa de disponibilidad se ha reducido un 0,2%. Las previsiones apuntan a que la buena marcha del sector continuará en los próximos ejercicios.

Por el momento, la contratación bruta ha alcanzado los 695.000 m2 al cierre de 2004, el 17% procedente de operaciones en edificios high tech (semi-industriales), que suponen una nueva alternativa a la hora de elegir ubicación."En los edificios semi industriales la contratación ha ascendido a 123.000 m2 a lolargo de 2004", señala Ángel Estebaranz, director de Oficinas de Aguirre Newman Madrid.

La mayor parte de las operaciones –que han pasado de 452 a 658, lo que supone un crecimiento del 45%– se han concentrado en el centro del distrito de negocios (desde Plaza de Cibeles hasta Nuevos Ministerios) y en la zona descentralizada de Madrid (comprende el área de influencia de la M-30 y algunas áreas de la M-40, como Campo de las Naciones y el Parque Empresarial La Moraleja), lo que confirma el atractivo que tienen estas dos ubicaciones para las empresas a la hora de buscar su nueva sede.

Y en esa búsqueda están apostando por superficies no excesivamente grandes. "El mercado se está saneando con la contratación de pequeñas superficies inferiores a 500 m2, que han supuesto el 60% de las operaciones", indica Rafael Merry del Val, director del Área Empresarial de la consultora internacional Knight Frank .Por el contrario, han disminuido las operaciones en superficies de más de 3.000 m2, aunque no han faltado contratos de volumen importante.

Por ejemplo, la compra de más de 20.000 m2 que el Grupo Marsans ha efectuado en el edificio Pórtico,en el Campo de las Naciones; la adquisición de 6.800 m2 en el Complejo IMCE en Pozuelo de Alarcón por parte de Halcón Viajes; y la firma de 4.300 m2 (repartidos en 17 operaciones) en el edificio Midland, en Las Rozas. Este reforzamiento en el volumen de contratación total, junto con el retraso en la entrega de ciertos proyectos y los cambios puntuales en el uso de algunos edificios (más destacado en la ciudad de Barcelona) han dado como resultado un descenso en el ratio de disponibilidad.

"Tras el progresivo incremento que experimentó la tasa de desocupación desde el verano de 2001, pasando del 3% hasta el 9,1%, que alcanzó a finales del año 2003, en 2004 se confirmó un cambio de tendencia. En los últimos 12 meses se ha apreciado un descenso del 0,2% situando la tasa de desocupación en el8,9%, cifra que se ha mantenido estable a lo largo de 2004", señala Ángel Estebaranz.

La mayor ocupación del espacio de oficinas es más significativa en el centro de Madrid, "ya que no tenía el lastre de la oferta aportada por las nuevas promociones", según Rafael Merry del Val. Y podría seguir bajando. "Para 2005 y 2006 el mercado vivirá un proceso de saneamiento con el objetivo de alcanzar una tasa de disponibilidad de entre el 6% y el 7%", indican en la consultora Aguirre Newman.

 

Menos construcción de oficinas en Madrid

La oferta del mercado madrileño ha iniciado su descenso. Ha tardado cuatro años en moderar los ritmos de construcción, pero el mercado de oficinas ha aprendido la lección y aunque el nivel de edificación ha sido alto está por debajo de los niveles máximos. "Unos 460.000 m2 se han sumado al stock de oficinas madrileño, frente a los 650.000 m2 edificados en 2003", según la consultora King Sturge.

Para los próximos ejercicios la tendencia será la misma. "La superficie generada por los proyectos previstos para el bienio 2005 y 2006 es de unos 463.000 m2, lo que supone una disminución del 48% respecto a los años 2003 y 2004", señala el representante de Aguirre Newman. Esto ayudará a sanear el mercado en los próximos dos años, pero a partir de 2007 la incorporación de nuevos macroproyectos –Madrid Arena (224.000 m2), Pegaso Park (520.000 m2) o los proyectos de Renault (92.000 m2)–, puede afectar directamente a un mercado en pleno proceso de recuperación.

La inmensa mayoría de la superficie en venta sigue estando fuera del anillo de la M-30 (el 80%).Por esto, "el volumen total de superficie disponible de las zonas céntricas supone únicamente unos 168.000 m2, mientras que en las áreas más alejadas (principalmente fuera del municipio), se eleva hasta los 646.000 m2, lo que implica una cifra casi cuatro veces superior", dice Ángel Estebaranz.

Así las cosas, actualmente existen disponibles 1,1 millones de m2 en edificios exclusivos, 191.731 m2 en edificios high tech y casi 46.000 m2 en mixtos. En la asignatura de las rentas el ejercicio se ha cerrado con un aprobado. "La bajada anual se cifra en un inapreciable 0,49%", según Knight Frank. Pero no todos los precios se han abaratado. Así, las zonas de oficinas situadas dentro del anillo de la M-30 han experimentado una subida ligeramente superior al 4,59%, que contrasta con el 1,36% de disminución en los parques empresariales y áreas de negocio externos a la vía de circunvalación.

Y es que el mercado del centro de Madrid ha comenzado a reactivarse en los dos últimos trimestres, lo que unido a la falta de disponibilidad está tirando al alza los precios, que han subido un euro por metro cuadrado en los últimos tres meses. Esto es debido a la escasez de producto de calidad y al mantenimiento de un nivel de demanda muy activo. Los precios de salida en la zona prime han alcanzando un abanico de entre 255 y 325 euros por metro cuadrado al año.

Por el contrario, la periferia lejana (fuera de la M-40) ha experimentado un leve descenso, situándose entre los 110 y 145 euros por metro cuadrado al año. En esta línea, la inversión en oficinas ha sido buena. El sector ha acaparado un volumen que asciende a 2.863 millones de euros entre Madrid y Barcelona, un 23,4% más que en 2003 (Madrid ha sumado 2.112 millones de euros de inversión).

La elevada liquidez existente en el mercado se ha manifestado en un incremento de las operaciones de inversión, el 82% realizadas por inversores nacionales. Y es que los expertos coinciden en que la compra de oficinas, sobre todo en el centro del distrito de negocios de Madrid, es una inversión segura porque los alquileres volverán a subir. Eso sí, la coyuntura del mercado ha hecho que los ahorradores se hayan tenido que amoldar a unas nuevas condiciones. "La inexistencia de inmuebles totalmente ocupados, las rentas bajas –consecuencia de un mercado en depresión en los últimos años–, la reducción de los períodos de contrato y la alta liquidez existente han obligado al inversor a tomar posturas más arriesgadas", indica Knight Frank.

Actualmente se busca más el recorrido de rentas a dos años vista o adquirir desarrollos en zonas de claro crecimiento, que la rentabilidad actual de los inmuebles. Muchos inversores han optado por comprar edificios vacíos con garantías de rentas.El caso es combatir el ligero descenso de las rentabilidades, motivado por las bajadas de renta sufridas en los últimos años y el mantenimiento de los precios de venta.

Las rentabilidades en la zona prime de Madrid se sitúan entre el 5% y el 5,5% –en algún caso bajan ligeramente del 5%–. Los márgenes de los inmuebles dentro de la M-30 pueden repuntar un poco este año –5,25% o 5,75%–, pero en la periferia habrá que esperar hasta 2006 para apreciar una subida -aquí las rentabilidades se mantendrán e incluso podrían disminuir situándose entre el 7% y el 7,5% al cierre del año-, según Knight Frank.

 

Y en Barcelona, también cambio de ciclo

El mercado de alquiler en esta ciudad durante el segundo trimestre de 2004 ha alcanzado las expectativas de contratación y, por primera vez en varios años, se muestran los primeros síntomas de cambio de ciclo, según el informe de la consultora inmobiliaria Jones Lang LaSalle. La demanda ha estado tan activa que se han alcanzado unos niveles de contratación que no auguraban las previsiones más favorables, situándose por encima de los 365.000 m2 contratados, casi un 60% más que en 2003.

Ha ayudado que el mercado de oficinas ha ampliado su oferta en 186.000 m2, casi un 15% menos de lo que se preveía en el primer semestre del año, motivado por el retraso en la entrega de algunos edificios. Casi el 92% de la nueva oferta se ha situado en las zonas descentralizadas (o áreas de nueva centralidad) y de fuera de la ciudad, como es lógico si se tiene en cuenta la escasez de suelo existente en el centro de la ciudad cuya oferta se limita a la rehabilitación de algún edificio.En las áreas de máxima demanda –distrito de negocios y proximidades– sólo se han añadido 4.000 m2, un 2,1% de la nueva oferta.

Del nuevo stock que ha salido al mercado durante 2004, casi el 40% está ya ocupado. Panorama al que también ha contribuido la mínima variación en los alquileres en la mayoría de las zonas. Durante el segundo trimestre de 2004, los precios de alquiler de oficinas se han mantenido estables en la zona prime, "aunque se han detectado ligeros repuntes por encima de los 23 euros por metro cuadrado y mes para operaciones aisladas en los mejores edificios",según Jones Lang LaSalle.

"La estabilización de los precios en los últimos 12 meses en las zonas más céntricas viene provocada por la cautela de los propietarios, que prefieren tenerlo alquilado a subir demasiado las rentas y mostrar unas tasas de desocupación que no les resulten rentables", indica Sergi Mirapeix, director de Oficinas de Aguirre Newman Barcelona. "Los niveles de desocupación han pasado de un 7% a un 7,6% en 2004, aunque éste es un incremento poco importante dado el volumen de la demanda", según Mirapeix.

 

Más demanda y precios más altos en locales comerciales

Pero no sólo el mercado de oficinas ha dado que hablar. El sector de locales comerciales está más de moda que nunca. Un total de 27 firmas,entre las que se encuentran Adolfo Domínguez, Camper, Häagen & Dazs o Calzedonia, se han cansado de pagar precios excesivos por el alquiler de locales y de frenar sus planes de crecimiento por la falta de ubicaciones adecuadas y se han unido para tratar de controlar el alza del alquiler de los establecimientos.

El crecimiento de las rentas de los locales comerciales en calles prime a lo largo de 2004 ha sido del 13% para Madrid y del 7% para Barcelona”, señala la consultora Jones Lang LaSalle. Yeso que "en general se ha observado una estabilidad en los precios de alquiler durante los últimos 12 meses, produciéndose una progresión más moderada que el año anterior", puntualiza Carlos Mallo, director de Locales Comerciales de Aguirre Newman Madrid.

Los precios más altos de Madrid son los de las calles Preciados y Serrano, que han visto –al igual que el eje de Princesa–, crecer sus precios en torno al 5% durante el primer semestre de 2004 a causa de la fuerte demanda. En el resto de la calles, el incremento en los alquileres ha sido muy similar al producido en el IPC durante 2003, oscilando entre el 2% del eje de Bravo Murillo y el 3% en los ejes de Alcalá, Quintana y Paseo de la Habana.

En buena parte de estas calles la oferta se cuenta con los dedos, sobre todo en las más cotizadas. "Mientras la demanda sigue siendo muy elevada, la oferta de locales comerciales en zonas prime, tanto de Madrid como de Barcelona, continúa resultando muy escasa, especialmente para los locales más demandados, los de 100 a 200 m2", indican en Jones Lang LaSalle. De hecho, el 70% de los establecimientos que se buscan en Madrid tiene una superficie inferior a 200 m2 y en los ejes principales (Serrano, Goya, Preciados, Bravo Murillo, Princesa y Alcalá/Quintana) el volumen de locales superior a 400 m2 es inferior al 10%.

"Parte de esta demanda son inversores privados que buscan una diversificación de riesgos en su cartera inmobiliaria y que invierten tanto en los ejes más comerciales como en los secundarios, así como fondos inmobiliarios de origen alemán y holandés con gran liquidez que sólo destinan su dinero a producto Clase A (óptima situación, arrendado a inquilino solvente y de prestigio)", analiza Carlos Mallo.

Precisamente la existencia de esa demanda de inversión que busca un producto de alta calidad ha provocado un aumento de precios y, como consecuencia, una disminución de las rentabilidades. Las tasas de rentabilidad en los ejes highstreet y comerciales –que están entre el 4,5% yel 5,5% las primeras y el 6% y 7% las segundas–, han descendido medio punto. En los ejes secundarios la menor actividad registrada y la mayor desocupación han dado lugar al mantenimiento de esas tasas (entre el 7% y el 8%).

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1.900 MILLONES DE EUROS EN CENTROS COMERCIALES

Después de dos años récord en cuanto a aperturas de centros comerciales, 2004 ha sido algo más moderado, con la inauguración de 33 complejos comerciales, cuatro ampliaciones de centros ya existentes y una superficie bruta alquilable (SBA) nueva de 845.849 m2. Así, el stock total a comienzos de este año estaba en 427 centros comerciales (+7,7%) y la SBA alcanzaba casi 10 millones de m2.

Pero es que actualmente existen 65 proyectos que seguramente verán la luz en los próximos cuatro años, por estar ya en construcción o por tener licencias. Esto supondrá un incremento en superficie del 23% hasta 2008, alcanzando los 12 millones de m2. Si además, aquellos proyectos que aún no tienen licencia pero sí posibilidades de obtenerla se desarrollasen el aumento sería del 25%.

Han marcado el ejercicio inauguraciones como Príncipe Pío, en Madrid (33.000 m2); Plaza Norte 2, en San Sebastián de los Reyes, Madrid (55.000 m2); Espacio León, en León (37.000 m2); Zubiarte, en Bilbao(21.500 m2); las primeras fases de Airesur, en Castilleja de la Cuesta, Sevilla (47.000 m2); y Megapark Baracaldo, en Bilbao (63.000 m2). "El 33%de las aperturas ha correspondido a centros pequeños, mientras que los centros grandes y medianos representan el 21% cada uno, y los parques comerciales y de medianas dimensiones han supuesto el 9%y el 6% respectivamente", comentan en Jones Lang LaSalle.

La inversión en la promoción de estos 33 centros comerciales ha alcanzado los 1.900 millones de euros, una cifra que ha engordado en los últimos años debido al mayor gasto en los elementos arquitectónicos y estéticos de los centros comerciales.El crecimiento de las rentas prime de los centros comerciales, para locales de entre 100 y 150 m2, ha sido de cerca del 10% en Madrid y el 15% en Barcelona.

Respecto a las medianas superficies, de tamaño comprendido entre 2.000 y 2.500 m2, las rentas se han mantenido en los mismos niveles a lo largo de 2004. En el capítulo de inversión, el pasado ejercicio se ha caracterizado por el reducido número de transacciones, que han totalizado 563 millones de euros. Por volumen, éstas han disminuido un 50% respecto al año 2003 y un 22% comparado con la media de las transacciones del periodo comprendido entre 2000 y 2002.

Pero no sólo se ha reducido el volumen total de operaciones, sino el número y la cuantía media por transacción. Los factores que han motivado este descenso han sido varios: ha habido pocas compraventas de centros comerciales regionales; no se ha vendido ninguna cartera de centros; y los vendedores habituales como Riofisa o ING no han estado muy activos.