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Las oficinas abren sus puertas a la inversión

27/03/2014

 

La reactivación,después de unos años de apatía,ha llegado al sector de oficinas español y europeo.Los precios suben y los inversores buscan oportunidades.En Madrid,los alquileres medios han crecido más del 15% durante el último año.Y los expertos auguran buenas perspectivas de revalorización en la mayoría de las capitales europeas.

Las oficinas, tanto en España como en la mayoría de los países europeos, vuelven por sus fueros. Les ha costado unos años, pero la mejora de la situación económica está favoreciendo este mercado.El año 2006 pasó a la historia como uno de los de mayor contratación de oficinas en nuestro país. Una circunstancia que también se da en ciudades como Londres o Moscú.

Este nivel de contratación tan acentuado está produciendo una bajada de la tasa de disponibilidad hasta cifras que, en el caso de Madrid, no se recordaban desde 2003. Esta orientación permite una actividad saludable en ese mercado, con un crecimiento continuado de los alquileres Dinamarca, España, Francia y Alemania son los países europeos más atractivos para los inversores inmobiliarios institucionales de perfil conservador, según el estudio “Tendencias inmobiliarias en Europa”, elaborado por la consultora CB Richard Ellis.

Un dato: las inversiones en terciario en los 15 primeros países miembros de la Unión Europea alcanzaron en 2006 unos 170.000 millones de euros,un 12% más que en 2005.En España,la cifra ronda los 9.500 millones,más del doble que los 4.590 invertidos durante 2005. Inversiones transfronterizas

Para Adolfo Ramírez-Escudero, consejero director general del departamento de Capital Markets de CB Richard Ellis, la inversión inmobiliaria en el sector terciario también seguirá creciendo este año en la mayoría de los países de la UE. Destaca asimismo el repunte del porcentaje de las inversiones cross-border o transfronterizas, donde el inversor es de un país distinto a aquél en el que se invierte.

Los principales mercados emergentes de Europa central y del Este (Bulgaria, República Checa, Hungría, Polonia, Rumania, Rusia y Eslovaquia) son los que tienen mayor potencial. De todos modos, no conviene olvidar los mercados alemanes, que también muestran una importante actividad, con un incremento significativo de la demanda en las ciudades de Fráncfort, Berlín y Hamburgo.

En Italia, Milán ha mostrado una firme mejora, al igual que Ginebra, que presenta una saludable actividad en el segmento de oficinas. Este dinamismo también se refleja en el informe “European Office Property Clock”, confeccionado por la firma Jones Lang LaSalle.

Para Alastair Hughes, consejero delegado para Europa de esta consultora, “gracias al continuo crecimiento europeo de la demanda y las contrataciones, un aumento en la absorción neta y unas tasas de desocupación en descenso, estamos empezando a ver la recuperación cíclica de los precios de alquiler prime [en las mejores zonas]”.

Baja la rentabilidad

Pero a más inversiones, menor ganancia.La tasa de rentabilidad inicial (el porcentaje de su inversión que el ahorrador espera recuperar el primer año) continúa contrayéndose ante el reforzamiento de la competencia.De esta manera, la rentabilidad inicial media para las oficinas de los 15 primeros países miembros de la Unión Europea se situó a mediados de 2006 en tan sólo el 5,1%, por debajo del 6,25% de Budapest, el 5,75% de Praga o el 5,5% de Varsovia, según datos de Richard Ellis.

De las principales ciudades europeas, únicamente en Sttutgart la rentabilidad inicial de las oficinas aumentó entre julio de 2005 y junio de 2006. “Para 2007, la tendencia irá a la baja, si bien cada vez lo hará más despacio”, señala Ramírez-Escudero. Se espera una actividad significativa en el mercado de oficinas en alquiler, con elevada absorción de metros cuadrados.

Las tasas de disponibilidad se reducirán, aunque en general sin alcanzar los mínimos históricos en buena parte de los mercados. Sin embargo, las principales novedades para 2007 serán la acusada falta de superficies de calidad y el menor desarrollo de oficinas nuevas en muchas de las ciudades europeas.

Oportunidades en Londres

La capital londinense está ahora mismo en un buen momento para quienes busquen oportunidades de inversión en el sector de oficinas. La continua demanda en este mercado ha provocado un descenso en la disponibilidad de espacio.En la actualidad, esta referencia en la capital inglesa es de 562.000 m2 mientras que durante el ejercicio de 2005 era, de acuerdo con King Sturge, de 904.700 m2. El espacio prime, tanto nuevo como en construcción, supone el 50% del total ya mencionado.

La disponibilidad en esta área sigue disminuyendo, lo que significa que es época de invertir. La rentabilidad oscila entre el 4,5% y 4,75% en los mejores edificios tanto de la Citycomo del West End. Los inversores norteamericanos han sido los más activos en 2006, destacando la adquisición de la One Plantation Place por valor de 527 millones de libras (unos 786 millones de euros).

Pero dada las circunstancias, existe una fuerte competencia entre los arrendatarios para conseguir alquileres en la zona prime de la City, debido a que la demanda de rentas será mayor que la oferta de stock en el centro de la urbe.La posibilidad que les queda entonces es pagar un mayor precio con el fin de asegurarse la ubicación, en especial para superficies que sean mayores de 9.000 m2.

Aumentan los inversores

En el mercado de inversión, las compañías inmobiliarias y los inversores privados se multiplican. Las operaciones localizadas en la zona prime, long income y throphy –de primer nivel– han sido las más numerosas. La demanda de edificios vacíos, de oportunidades de gestión de activos y de contratos de arrendamiento a corto plazo continúa activa.

No obstante, verán su fin entre 2007 y 2010,ya que los ahorradores intentan comprar antes de que se dé un crecimiento anticipado de los alquileres. Los inversores alemanes son los que han demostrado ser particularmente activos. Las empresas del Reino Unido también son agresivas en cuanto a sus estrategias de gestión de compra. Por sectores,los más inquietos han sido los servicios financieros y el sector público, que continuarán siendo los actores principales en las adquisiciones de espacios de oficinas.

Madrid sube los precios

Los precios medios ponderados de las oficinas en alquiler en Madrid han aumentado alrededor de un 18% en los pasados 12 meses, como publica el último Boletín del Mercado de Oficinas que ha presentado CB Richard Ellis Esta consultora apunta que la recuperación del mercado de oficinas es un hecho, y que hasta las subidas de precios en alquiler tenderán a acentuarse en los próximos meses, sobre todo en oficinas céntricas y en edificios de máxima categoría.

Incluso los nuevos ejes de negocio tienen un comportamiento aceptable, con precios en torno a 20 euros mensuales por metro cuadrado en la avenida de Burgos, o a 18 euros mensuales en la A-2. Aunque en las mejores zonas del distrito de negocios la renta máxima ha llegado a los 33 euros por metro cuadrado y mes, según datos de Knight Frank.

Respecto a las inversiones, en los primeros seis meses de 2006, el volumen destinado a oficinas en la capital de España superó levemente los 1.300 millones de euros, equivalentes al 80% invertido en 2005.De todos modos, las inversiones para renta se están complicando porque falta producto que se adapte a la demanda de los compradores, lo que mantiene los precios altos y aleja a los fondos internacionales.

Por su parte, las operaciones de compra para propia ocupación también han descendido. El grueso de la actividad se mantiene en la demanda local y de pequeñas superficies, inferiores a 1.500 m2, mientras se volatiliza entre grandes superficies y empresas relevantes. La tasa de disponibilidad media baja un 8%, si bien en el distrito de negocios no llega al 4%.

Más oficinas en el mercado

Pero en este punto, hay otro factor relevante. Muchas empresas prefieren mantenerse a la expectativa hasta que se incorporen los grandes proyectos de oficinas que se van a inaugurar desde ahora hasta 2008 e incluso hasta 2010 y que tienen mayor calidad que las existentes.

De momento, en 2007 saldrán al mercado unos 400.000 m2, según estimaciones de Aguirre Newman. A partir de 2008 se incorporarán alrededor de otro millón de metros cuadrados más de oficinas nuevas, y en torno a ellos comenzará a definirse un nuevo marco del mercado en Madrid, con unas características esenciales: reforma de inmuebles obsoletos y cambio de uso, sobre todo en zonas del centro; moderación en los precios por la suficiencia de la oferta; realización de obras por fases, ofertas de oficinas para ejecutar llave en mano o postergación de proyectos.

En la firma Knight Frank subrayan otro aspecto. La falta de producto está provocando que algunas compañías españolas se vayan al exterior de compras .Un ejemplo de esto es la inmobiliaria Realia que, a través de una filial, ha comprado en París tres edificios de oficinas a un fondo francés.

Barcelona se contiene

En 2006, la capital catalana se ha caracterizado por un dinamismo contenido en el mercado de oficinas. Los precios prime de alquiler se han mantenido estables, en un nivel máximo de 24,50 euros por metro cuadrado al mes. El mercado de inversión de oficinas de Barcelona ha alcanzado cifras históricas durante el primer semestre de 2006.

Destaca la adquisición de la segunda fase del World Trade Center Almeda Park en Cornellà por parte de UBS, tras un desembolso de 120 millones de euros; la venta del inmueble conocido como Torre Tarragona, propiedad de Crédit Suisse y adquirido por el grupo Monteverde por 90,5 millones y la compra de la mayoría del Proyecto Porta Firal por Iberdrola Inmobiliaria (90 millones de euros). La superficie total disponible se situaba a finales del segundo trimestre de 2006 en 236.000 m2 De esta superficie, el 36% se halla en la periferia y el 33% en las nuevas áreas de negocios.

Para 2007 las estimaciones de Aguirre Newman prevén que salgan al mercado unos 320.000 m2nuevos. En un futuro, el crecimiento de Barcelona –que ahora se adentra hacia localidades como l’Hospitalet del Llobregat o Sant Adrià de Besòs– se prevé que se extienda hacia la zona suroeste, a la entrada de la ciudad por la Avenida Diagonal. “Las nuevas áreas de negocios ya se han consolidado y acaparan la demanda del mercado barcelonés, en particular el Distrito 22@”, concluyen en CB Richard Ellis.

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MADRID, CENTRO DE NEGOCIOS

Madrid se está convirtiendo en un importante centro de negocios dentro de Europa gracias a las facilidades y ventajas que ofrece a los directivos, según el último informe de Cushman & Wakelfield. La consultora ha confeccionado una encuesta entre más de 500 altos directivos de toda Europa y de ella se desprende que la capital española es la tercera ciudad europea en disponibilidad de espacios para oficinas detrás de Londres y Berlín.

 

VALENCIA, MÁS CARA

El precio máximo de las oficinas en alquiler en Valencia alcanza los 15,5 euros mensuales por metro cuadrado aproximadamente, con un incremento del 11% respecto al cierre de 2006, según CB Richard Ellis. En esta ciudad se observa un gran dinamismo en la absorción de oficinas, pese a que la tasa de disponibilidad se mantiene en el 7,5% de la superficie total.

Se espera que hasta 2009 la superficie de oficinas de la ciudad crezca un 27% más, y se acreciente el protagonismo de la periferia en el mapa valenciano de este producto. Hasta ahora, cerca de la mitad de los edificios se sitúan en el distrito de negocios y en la zona centro, si bien a medio plazo la mayoría se localizará en las nuevas áreas de negocio, impulsadas por proyectos tan representativos como el del edificio Aqua.

El usuario se desplaza

La buena actividad del mercado de oficinas en Valencia se ve reflejada en el comportamiento de la demanda, mediante la incorporación de nuevas empresas candidatas a instalarse en edificios nuevos y la expansión de compañías locales ya establecidas. Esto provoca a veces un desplazamiento de usuarios desde inmuebles céntricos a otros más modernos, de mejores prestaciones y de buena calidad”, comentan en CB Richard Ellis.

 

EL ANÁLISIS

Algunas empresas se plantean si deben instalar sus oficinas en edificios en altura (torres o rascacielos) o en parques empresariales. En realidad, el fondo de la cuestión radica en si se tienen que establecer en parques empresariales a lo alto (rascacielos) o a lo ancho.

En la actualidad, los nuevos proyectos de oficinas que se están llevando a cabo en las principales ciudades españolas buscan un mismo objetivo: ofrecer a los potenciales usuarios, dentro de sus instalaciones, todos los servicios que pueden necesitar para ser más eficientes en su actividad.

Así las cosas, ¿debemos elegir a priori entre una opción u otra? Claramente, sería un error. Una empresa debe tomar la decisión de ubicar su sede o delegaciones en el edificio que mejor se ajuste a sus necesidades y características.

Elegir la sede social

Por lo tanto, la verdadera revolución se encuentra realmente dentro de las compañías, en el proceso de elección de su sede corporativa. Y para que éste sea un éxito es recomendable analizar con antelación cuáles son los objetivos del cambio; establecer las necesidades reales de espacio en el presente y a medio plazo; definir los requerimientos técnicos óptimos para su organización; controlar los costes necesarios de todo el proceso; el presupuesto del que disponen para efectuar su implantación; las consecuencias para su empresa de trabajar en el centro de las ciudades o en el extrarradio y comprobar la tipología de planta que mejor se adapta a su estructura. En resumen, primero hay que conocer qué se necesita y, después, conseguirlo.