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El atractivo de los parques logísticos

01/05/2005

Está claro que los expertos han reconocido el gran potencial que tiene el sector inmobiliario logístico frente a otras líneas de negocio que ya empiezan a transmitir señales de cansancio, como la oferta residencial. Esta situación ha provocado que las miradas de expertos y profesionales–incluidos grandes grupos inmobiliarios– se vuelvan hacia lo logístico, donde se esperan unas tasas de retorno de la inversión más que significativas.

Pero empecemos la travesía por el sector analizando los datos que aporta la consultora DBK en su estudio "Parques Logísticos". El notable aumento de la demanda de espacios adecuados para el desenvolvimiento de actividades logísticas por parte de los operadores especializados y empresas industriales ha permitido que en los últimos años el número de desarrollos experimentara un crecimiento sostenido.

Así,entre 2001 y 2002 se pusieron en marcha 20 nuevas instalaciones. Unas cifras que se han ido mejorando año tras año desde entonces. Siguiendo con este capítulo de aperturas, 2004 fue un ejercicio que estuvo marcado por la consolidación de los desarrollos que ya estaban creados. Para esa fecha se encontraban operativos 62 parques logísticos, con una superficie total de 26,5 millones de metros cuadrados y una superficie edificable de 9,7 millones.

Porcomunidades autónomas Cataluña contaba con17 parques, Madrid, con 12 y Castilla-La Mancha tenía 11. Las tres autonomías ocupan los tres primeros puestos del ranking en cuanto a número de parques operativos. Es importante destacar que los desarrollos más consolidados se encuentran en las provincias de Madrid y Barcelona, si bien la escasez y carestía del suelo en estas zonas potencia el crecimiento de parques en comunidades cercanas, como es el caso de Guadalajara en la zona madrileña.

 

¿Capital público o privado?

En cuanto a superficies, Aragón, con tres parques logísticos, representa el 50,9% de la superficie total y el 44% del espacio edificable, fundamentalmente debido al gran tamaño de la plataforma zaragozana Plaza. La más grande de Europa, con cerca de 13 millones de metros cuadrados. Porotro lado, Cataluña absorbe el 14,5% de la superficie total y el 16,4% de la edificable.Un apartado muy interesante dentro del libro de los parques logísticos es la titularidad de los desarrollos.

Según las cifras que ofrece DBK, el 57% de los parques operativos en diciembre de 2004 eran gestionados por empresas de capital privado, mientras que el 29% lo eran por organismos o compañías públicas. Por su parte, el 14% de las firmas gestoras era de titularidad mixta. Y es que junto con grandes instalaciones promovidas por las administraciones públicas–como Zonas de Actividades Logísticas (ZAL), Zonas Francas o Centros de Transporte– comienzan a proliferar parques promovidos por la iniciativa privada, con un protagonismo cada vez más evidente de los grandes grupos inmobiliarios.

¿Qué quiere decir esto? Sencillamente que la iniciativa privada ha visto la capacidadde expansión que tiene el sector y las posibilidades de revalorización de sus activos inmobiliarios. Ésta es sin duda una excelente noticia. Puesto que significa que después de algunos años de atonía la actividad comienza a repuntar con fuerza.Como si se tratase de una serie de fichas de domino situadas unas detrás de otras, este crecimiento de los desarrollos y de su valoración está produciendo que, a la búsqueda de costes más reducidos de instalación, se aprecie una progresiva disminución del tamaño medio de los parques, debido a la apertura de instalaciones más pequeñas.

Las cifras tienen el defecto de ser frías pero también la virtud de resultar esclarecedoras. En 2004 los parques ocupaban, por término medio, una extensión de alrededor de 427.200 m2, frente a los cerca de 548.500 m2 contabilizados en 2001. Lo cual quiere decir que la superficie edificable media se vio reducida des de los 193.700 m2 registrados en 2001hasta los cerca de 156.100 m2 al cierre de 2004.

 

Las comunicaciones son clave

No hay ninguna duda: el profesional está buscando espacios que disfruten de una óptima comunicación y que tengan una superficie que no implique de entrada unos costes demasiado altos. Como avanzan algunos profesionales del sector, en la construcción de nuevos centros se va a tener sobre todo en cuenta la combinación de los distintos modos de transporte, fundamentalmente la carretera y el ferrocarril, aunque algunos expertos esperan que aumente la importancia de las conexiones con los puertos y aeropuertos.

Todo este crecimiento se sostiene sobre los pilares de la cada vez mayor necesidad, tanto por parte de empresas logísticas como industriales, de contar con instalaciones específicas para la puesta en marcha de actividades de carácter logístico, que se encuentren, como hemos visto, bien comunicadas y con una dotación de infraestructuras y servicios adecuados donde se generen sinergias con otras empresas ya instaladas.Madrid y Cataluña a la cabeza.

Ahora bien, hasta ahora hemos analizado el presente.¿Qué depara el futuro? Conforme a los expertosde DBK, el buen comportamiento de los desarrollos existentes y las expectativas de crecimiento del sector están provocando que haya muchos inversores y profesionales llamando a la puerta, los cuales, con su interés, están impulsando la aparición de iniciativas para la promoción de nuevos parques.

¿Dónde? Las zonas escogidas por los ahorradores parecen situarse en Madrid, Cataluña, Andalucía y la Comunidad Valenciana.Tanto es así que a finales de 2004 se contabilizaban unos 40 proyectos de construcción y ampliación de parques en diferentes fases de desarrollo, en los que no sólo las administraciones públicas son los principales actores sino que cada vez están ganando mayor protagonismo los promotores inmobiliarios privados.

Así,explican en la consultora, "en los próximos años continuarán inaugurándose nuevos parques logísticos privados, especialmente en régimen de alquiler; la mayoría de los cuales tendrán una superficie inferior a 200.000 m2".Pero otros sucesos se van a ir produciendo de forma paralela. Continuarán poniéndose en marcha iniciativas de construcción de plataformas promovidas por las administraciones públicas, en algunas ocasiones impulsadas también por la iniciativa privada. Como analizan en la consultora: "Este tipo de espacios orientados al desarrollo económico local incluirán en muchos casos, no sólo un área logística,sino también parques empresariales (tecnológicos) y zonas de servicios diversos".

De cara al próximo año, las cifras están apoyadas en el optimismo. Para esa fecha deberá haber en funcionamiento, avanza DBK, 86 parques logísticos, 24 más de los que había en diciembre de 2004 (mes de cierre del estudio de la consultora); los cuales dispondrán de una superficie total próxima a los 36,9 millones demetros cuadrados. De este espacio, el 37% corresponderá a terrenos edificables (13,7 millones de metros cuadrados).¿Y qué sucede en el capítulo de los ingresos? Según las previsiones, el alquiler de las naves debería generar un volumen de negocio de unos 180 millones de euros durante 2005, lo que supone un incremento con respecto a 2004 del 20%. En definitiva, buenas noticias para un sector que vive un momento dulce.