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Suelo industrial: escasez y mala ubicación

27/03/2014

La escasez de suelo finalista para proyectos empresariales e industriales se ha convertido en la tónica general de los últimos años. El problema, además, se centra en la ubicación más que en la falta de metros cuadrados.Es complicado encontrar nuevos desarrollos en los alrededores de las grandes ciudades o núcleos estratégicos.

El segmento de suelo y naves industriales atraviesa un buen momento y la logística se está convirtiendo en su motor. Este sector tira con fuerza ante la escasa oferta que se adapta a las necesidades del mercado.Hay actividad y muchos de los proyectos vienen de la mano de las comunidades autónomas, que están incorporando suelo público al mercado para satisfacer bastantes de las necesidades, que siguen sin estar cubiertas.

Incluso el Gobierno ha entrado en escena.El Ministerio de Fomento y el Ayuntamiento de Villadecanes Toral de los Vados en León han impulsado la creación de una plataforma logística en el Bierzo, con el objetivo de unir la cornisa cantábrica y la meseta. Pero además de los nuevos desarrollos de suelo, hay un aspecto básico: es fundamental dónde se sitúa el terreno.

De ahí, la necesidad de que estos proyectos se instalen en zonas con buenos accesos por carretera, transporte de cercanías y, en general, con las mejores infraestructuras. Teniendo en cuenta esas premisas y mientras no se mejoren esas necesidades, la demanda de parques industriales, tanto por promotores como por usuarios, se centra en zonas periféricas de las grandes ciudades como Madrid o Barcelona.

Ubicación correcta

Esto indica que cualquier empresa que quiera adquirir una nave industrial o suelo, ya sea para uso propio o como inversión, debe tener en cuenta una serie de factores y sobre todo valorar sus necesidades para elegir la ubicación más idónea. En el caso de Madrid, buena parte de la actividad industrial se concentra en los pueblos de la zona del corredor del Henares hasta Guadalajara.

En esta área se encuentra todo lo que se refiere a logística, parques industriales o industrias escaparate centradas principalmente en el sector del automóvil. Zaragoza es otra de las zonas que va incrementado la demanda de naves industriales. Su posición entre Madrid y Barcelona y sus accesos por carretera y ferrocarril la convierten en un punto estratégico.

En general, el sector industrial tiene un componente alto de inversores, sobre todo en lo que se refiere a mininaves destinadas a pequeños empresarios locales que requieren infraestructuras modernas “Lo ideal para evitar errores en este tipo de inversiones es la entrada de producto pequeño que esté bien ubicado, en zonas con amplias avenidas y servicios. Tendría que ser un parque industrial en continua renovación y mejora, tanto en construcción como en servicios y comunicaciones”.

No hay que olvidar – sigue- que el mercado inmobiliario industrial depende de los ciclos económicos, lo que puede provocar que una nave se quede vacía en un espacio corto de tiempo y la posibilidad de encontrar un inquilino es más difícil que en otros segmentos. Cuanto mejor situado esté y posea excelentes servicios, más facilidad para dar con nuevos inquilinos o inversores”, comenta Luis Arredondo, director del departamento de urbanismo y suelo de Foro Consultores.

Falta suelo

El suelo se ha convertido en un auténtico caballo de batalla. Antes, los promotores compraban suelo.finalista para su inmediata construcción y los fondos adquirían inmuebles con inquilinos. Ahora, ante la imposibilidad de encontrar este tipo de suelo o de inmuebles, han empezado a comprar y desarrollar suelo no urbanizado con bastante fuerza, tanto los promotores como los fondos.

Los precios de venta de suelo industrial varían sensiblemente entre unas y otras zonas.Según los indicadores de suelo industrial de la firma Roan, el precio medio en la Primera Corona de Barcelona oscila entre los 700 euros metro cuadrado de Gavà y los 1.300 de la Ciudad Condal.

En el lado opuesto estarían los suelos industriales de la denominada Quinta Corona, donde oscilan entre los 200 euros por metro cuadrado en Igualada y los 400 de Llinars del Vallès. En el caso de Madrid, los precios medios más caros están en el distrito de Carabanchel, con una media que se acerca a los 1.400 euros metro cuadrado, por lo que a la zona sur de la comunidad se refiere.

Nada que ver estas cifras con las de ciudades como Zaragoza donde el precio medio, por ejemplo, en Cogullada, ronda los 700 euros por metro cuadrado. Con todo esto, el valor final de las naves industriales en venta no baja de 2.000 euros por metro cuadrado en Barcelona o de 1.350 del distrito de Villaverde en Madrid.

Naves en Barcelona

Si hay poco suelo, el problema repercute en las naves.En Barcelona, al igual que ocurre en la comunidad madrileña, el mercado de naves se caracteriza por la falta de producto disponible en las cercanías de la ciudad, lo que obliga a irse hacia zonas más alejadas.

Los grandes parques logísticos de la ciudad como Zona Franca, Prologis Park Sant Boi y el Park Logístic del L’Alt Penedès se encuentran ocupados al 100%, con un problema añadido:lo poco que existe está obsoleto. Barcelona se mantiene como la ciudad más cara de España para la actividad logística e industrial, si bien pierde dos puestos en el ranking mundial.

Así se desprende del informe “Industrial Space Across the World”, elaborado por Cushman & Wakefield, y en el que se estudian las ciudades de cada país donde los costes de implantación de dicha actividad resultan más elevados. Estos costes incluyen las rentas de las naves industriales o logísticas, sus gastos de comunidad y mantenimiento, los impuestos y otros apuntes relativos al alquiler o la compra de las mismas.

Además, la superficie industrial en la Ciudad Condal ronda, según datos de King Sturge, los 400.000 m2. De este guarismo, más del 50% corresponde al sector de almacenaje. Las nuevas áreas que deben consolidarse –a juicio de esta consultora– para usos industrial y logístico, se encuentran en el corredor de la AP-7 dirección sur, en la zona del Penedès y Tarragona.

En dirección norte, también se hallan áreas como las comarcas del Vallès y la Selva.Además, no debe olvidarse la región de L’Anoia, donde se prevén nuevos desarrollos condicionados por la mejora del trazado de la A-2.

En el caso de Barcelona, el coste de implantación en el sector industrial y de la logística es de 102 euros/m2 /año, lo que la sitúa, dentro del mencionado ranking mundial, en el undécimo lugar, puesto que comparte con París. La clasificación está encabezada por Londres; en concreto, por el área alrededor del aeropuerto de Heathrow, donde el coste medio es de 251,7 euros/m2 /año.

Y en Madrid

El gran protagonista de este mercado es la logística. Esta actividad concentra más de la mitad de la demanda, sobre todo en Madrid y Barcelona, las áreas más punteras. El mercado industrial madrileño, tanto en compra como en alquiler, absorbió durante 2006 alrededor de 2,7 millones de metros cuadrados.

El segmento de medianas superficies se caracteriza en la capital por la falta de producto de calidad y la escasez de suelo finalista para desarrollar esta construcción, motivo por el cual, a juicio de los expertos, se vuelve a recurrir a la llave en mano.

Por lo que se refiere a los grandes espacios en la Comunidad de Madrid, existen problemas similares a los de las pequeñas superficies, según datos del último informe de King Sturge.“La mayoría de las empresas de logística deben salir hasta 70 km fuera de la ciudad para agrupar sus terminales con el fin de unificar costes y ganar operatividad”, comentan en el sector.

Incluso algunos ayuntamientos madrileños están concentrando plataformas logísticas en polígonos construidos específicamente para este uso como es el caso en el Centro de Transportes de Coslada o el Parque Empresarial Carpetania en la zona sur.

Menos disponibilidad

En Madrid, el 36% del espacio industrial se destina a negocios de pymes,el 58% a actividades logísticas y almacenaje y el resto a iniciativas comerciales. El estudio de King Sturge sostiene que durante el año pasado la disponibilidad industrial en la capital española descendió a 650.000 m2, lo que supone una caí- da de la tasa anual del 15%.

La futura oferta,por otro lado,se centra en la A-2 y la A-4 junto a sus radiales y parte de la A-42;vía que facilitará el acceso desde la A-6 hasta la A-3,pasando por la A-5 y la A-6. Pero en este segmento inmobiliario, dos ciudades se están convirtiendo en novedosos enclaves estratégicos: Valencia y Zaragoza.

La primera se configura como el nuevo puerto español, mientras que el atractivo maño se centra en la comunicación terrestre y sus precios competitivos. En lo concerniente a Valencia, otro de los nuevos receptores de suelo y naves industriales, su demanda se distribuye entre pymes, grandes empresas y multinacionales.

Los desarrollos se ubican en el área de Ribarroja, además de la zona sur con cuatro proyectos cercanos al puerto y la Zona de Actividades Logísticas (ZAL). Especial énfasis merece la provincia de Castellón, donde existe suelo para edificar. En general, Levante, Aragón, Galicia o el País Vasco buscan hueco en este sector industrial.

Su oferta está atrayendo a nuevas compa- ñías, lo que unido a los servicios y sus buenas infraestructuras, les hará convertirse en alternativas a Madrid y Cataluña. Es el caso de Zaragoza, con su inmejorable situación, y que cuenta con una plataforma logística,en la que se edificará, además, un centro deportivo y de investigación.

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GRAN AGITACIÓN EN EL CIELO

Las empresas promotoras están muy activas. Unas para alquilar o vender y otras para su propio uso. Riofisa ha invertido 350 millones en una promoción en el distrito madrileño de Villaverde. Se trata de 144.000 m2 de suelo industrial para poner en marcha una de las promociones más significativas que se harán en Madrid. Inditex, por su parte, ha inaugurado en la localidad madrileña de Meco su primer centro logístico de la comunidad madrileña.

Una forma directa de hacer frente a sus necesidades. El grupo gallego ha invertido 100 millones de euros en una plataforma de 162.000 m2 de superficie construida. La instalación servirá de centro de distribución de su negocio en 60 países. Ésta se une a las ya existentes en Galicia, Catalu- ña, Aragón y Castilla y León.

Desembarco de Gecina

Gecina, la filial francesa de Metrovacesa, también quiere estar presente de manera significante en el segmento industrial. Ha comprado 11 plataformas logísticas en Francia dentro de la diversificación de su cartera de activos. Incluso la concesionaria de autopistas entra en el negocio. Abertis promoverá una plataforma logística en Chile, en una parcela de unas 63 Ha cerca de la capital. La compañía controlada por la Caixa busca la internacionalización de sus negocios.

 

LA VERDADERA IMPORTANCIA DEL SUELO INDUSTRIAL

En general, el mercado está preocupado por la subida del precio de la vivienda, se habla de lo caro que se vende el suelo y cómo repercute en el precio final del inmueble y sobre todo se habla de lo grave de esta situación. ¿Pero quién habla de suelo industrial? ¿Quién se preocupa de su precio y de la importancia del mismo? La respuesta es muy sencilla: nadie.

Ni tan siquiera los profesionales, salvo los especialistas, le prestan atención. ¿Cuántos promotores inmobiliarios tienen como principal negocio el producto industrial? También es sencilla la respuesta: una minoría. ¿Y las consultoras, agencias inmobiliarias, corredores de suelo? Exactamente igual.

Esto no es lógico ya que, si profundizamos un poco, vemos que en todos los casos la relevancia del suelo industrial es grande. Al ser la demanda muy elevada, ha producido una revalorización muy considerable. Por ejemplo, en algunas zonas de la Comunidad de Madrid, ésta ha llegado al 46% en el pasado ejercicio, respecto a 2005.

Más disperso

Por otra parte, cada vez el tejido industrial se está dispersando más y alejando de los grandes núcleos urbanos y ello es debido a la carencia del mismo. La necesidad se ve claramente con los argumentos anteriormente expuestos. Desde el punto de vista social es tan esencial como el problema de la vivienda.

¿O acaso no nos quejamos de que los países del este europeo, y no digamos ya casos como el de China, nos están quitando la industria? Evidentemente, el motivo fundamental es una cuestión de coste y éste empieza desde el propio origen de la ubicación del negocio. Resulta necesario que nos concienciemos todos de la problemática del suelo industrial y que empecemos a plantear soluciones de inmediato.

Es cierto que la cuestión de la vivienda se está revistiendo de un carácter social, a causa del precio que está adquiriendo, pero también es grave que nuestra industria se debilite y tienda a la desaparición porque, entonces, el verdadero problema de la vivienda radicará en la imposibilidad de que las familias sin trabajo puedan acceder al mercado de compra.