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Precios sin freno en naves industriales

27/03/2014

El desequilibrio entre la oferta y la demanda es el principal problema del mercado de naves industriales.La cantidad de producto disponible es muy reducida y esto explica el incremento de los precios.Una situación,además,propiciada por la lentitud en los procesos administrativos y los planeamientos urbanísticos.

El sector de naves industriales tira con fuerza ante una escasa oferta que se adapte a las necesidades del mercado. Como muestra, un botón; los nuevos parques empresariales en Madrid, con naves inferiores a los 1.000 m2, alcanzan un precio de venta que puede rozar hasta los 1.500 euros por metro cuadrado, según el último estudio de la firma Jones Lang Lasalle.

En esta consultora subrayan un hecho relevante que está definiendo el mercado de naves industriales. La oferta continúa siendo muy limitada como consecuencia de la escasez de suelo finalista; un fenómeno que se extiende a todas las áreas de la Comunidad de Madrid. De hecho, aseguran en Jones Lang Lasalle que “la sobreoferta localizada en algunas zonas se ha absorbido completamente en el primer semestre de 2005”.

Una opinión que comparten en King Sturge, quienes consideran que mientras la oferta inmediata es cada vez más reducida, la demanda muestra un interés relevante, que obviamente no es correspondido.Según Roberto Ágreda, responsable de logística de esta consultora inmobiliaria, la oferta futura en la comunidad madrileña podría situarse en 350.000 m2, de los que 200.000 corresponden a la zona norte y 150.000 a la sur.

Los desarrollos estarán en Leganés o las Canteras (Valdemoro), sin olvidar los pueblos de Guadalajara, limítrofes con Madrid. Incluso, el último estudio de la consultora Cushman Wakefield destaca que en España hemos pasado en dos años de tener la cartera más alta de superficie disponible a la escasez.

 

Expulsión de los promotores

Respecto a los alquileres en la Comunidad de Madrid, éstos vienen marcados cada vez más por la distancia.Conforme con los datos de Jones Lang Lasalle, los precios medios en las mejores zonas logísticas alcanzan los 6,60 euros por metro cuadrado y mes, aunque en este caso las rentas han subido ligeramente por la escasez de transacciones.

No hay movimiento en el mercado y, por tanto, tampoco se producen los consabidos incrementos de precios. En algunas localidades como Getafe y Coslada la zona de naves industriales se está alejando cada día porque estas áreas se están transformando en usos terciarios (ofici nas y centros de ocio) y residenciales.

En la zona este de Madrid sucede lo mismo que ocurrió en años pasados en Alcobendas y San Sebastián de los Reyes: el crecimiento de los municipios está expulsando a los promotores y usuarios industriales en favor de las construcciones de uso residencial. Los operadores logísticos tienen que plantearse ubicaciones a más de 25 km del centro, lo que se sitúa ya en zonas como Valdemoro en el sur o Alcalá de Henares en la zona este, con un agravante añadido, a medida que crecen las ciudades, esos polígonos se tendrán que ir necesariamente alejando.

Pero los problemas no se quedan aquí y la situación va más allá. Hace unos meses, los promotores compraban suelo finalista para su inmediata construcción y los fondos adquirían inmuebles con inquilinos. Ahora, ante la imposibilidad de encontrar este tipo de suelo o de inmuebles, han empezado a adquirir y desarrollar suelo no urbanizado, tanto los promotores como los fondos.

Frente a esta situación, algunos ayuntamientos madrileños están concentrando plataformas logísticas en polígonos proyectados específicamente para este uso. Entre ellos destacan el Centro de Transportes de Coslada o el Parque Empresarial Carpetania en la zona sur. En general, los desarrollos urbanísticos de suelo industrial han resultado insuficientes durante los últimos años.

 

Rentabilidades

El peso del suelo está al mismo nivel que en el mercado residencial y representa la mitad de los costes de una nave industrial,lo que fuerza a buscar ahorro en el proceso de construcción.Una situación propiciada por la lentitud en los trámites administrativos y los planeamientos urbanísticos.“No obstante, se prevén numerosos proyectos que irán saliendo al mercado progresivamente y que propiciarán oportunidades para los inversores”, comentan en Jones Lang Lasalle.

Por lo que respecta a las rentabilidades, han bajado ligeramente y se sitúan en niveles similares al mercado de oficinas. Las mejores zonas de naves industriales oscilan entre el 6,5 y el 8%. En lo que concierne a la demanda, el segmento más activo es el de pequeñas superficies en compra o inversión, así como las operaciones llave en mano.

El 60% proviene del transporte, la distribución y el almacenaje de mercancías,mientras que el 30% procede de medianas empresas de talleres y compañías de servicios. Sólo el 10% lo constituyen sociedades de tecnología y procesos productivos.

 

Logística en Barcelona

Al igual que ocurre en la comunidad madrileña, el mercado logístico de Barcelona y su entorno se caracteriza por la falta de producto disponible en las cercanías de la ciudad, lo que obliga a irse hacia zonas más alejadas. Los grandes parques logísticos de la urbe como la Zona Franca, ProLogis Park Sant Boi y el Park Logístic de L’Alt Penedès, se encuentran ocupados al 100%, con un problema añadido, lo poco que existe está obsoleto.

Las grandes empresas están estudiando su implantación en las provincias de Tarragona, Girona e incluso trasladarse a Zaragoza, donde hay costes más competitivos. En la provincia de Barcelona, los precios medios en alquiler varían desde los 4,75 euros por metro cuadrado y mes en Fogars de la Selva o Santa Oliva a los 3,60 euros de Gualba. Aunque,en algunos casos,superan los seis euros.

El espacio disponible en las cercanías de la Ciudad Condal para desarrollo de suelo industrial es de unos 625.000 m2 .Nos obstante,a juicio de Óscar Beguería, codirector de King Sturge Barcelona,esta cifra no refleja las dificultades que tienen los clientes para encontrar naves disponibles en un radio de 30 km alrededor de la ciudad.

Por otra parte, la oferta de almacenes de superficies superiores a los 5.000 m2 en venta y alquiler y en ubicaciones prime, es prácticamente nula. De hecho, si tenemos en cuenta el último estudio de la firma Cushman & Wakefield, Madrid y Barcelona tienen precios que están entre las diez ciudades más caras de Europa, con unas rentas por alquiler que rondan los 96 euros por metro cuadrado y año en Barcelona, aunque lejos de zonas como Heathrow, en Londres, donde la cifra anual supera los 247 euros.

La tendencia de los precios en las ciudades españolas será alcista, con niveles similares a los producidos en 2005 ante la escasez de producto. Así se desprende de la encuesta realizada por el Instituto de Práctica Empresarial (IPE) a través de su departamento de investigación, efectuada entre profesionales del sector inmobiliario.

 

Las alternativas

Madrid y Barcelona tienen competencia en el mercado de naves industriales. Levante, Aragón,Galicia o Euskadi buscan hueco en el sector industrial. Su oferta está atrayendo a nuevas compañías, unido a los servicios que ofrecen y a unas infraestructuras pensadas para convertirse en alternativas a las dos comunidades industriales por excelencia: Madrid y Cataluña.

En esta labor tienen mucho que ver los gobiernos autonómicos.Galicia, por ejemplo, ha anunciado un proyecto de creación de suelo industrial para los próximos tres años que supondrá la puesta en el mercado de 72 parques y aumentar considerablemente la oferta de suelo.

La Generalitat Valenciana va incluso más allá y ha creado una oficina para agilizar los trámites de suelo industrial. El objetivo es convertirse en una ventanilla única que solucione a la carta, y de manera individualizada, cada uno de los desarrollos de suelo de este tipo que se proyecten en las localidades de la zona levantina.

El Gobierno vasco,a través de la sociedad pública Sprilur, instalará seis nuevos polígonos industriales en Vizcaya,lo que supondrá una inversión de 175 millones de euros y pondrá en el mercado más de 236.000 m2 . A ésta se unen otras iniciativas de carácter privado como la encabezada por la promotora Neinor, sin olvidar los parques logísticos como el de Arasur.

 

Zaragoza estratégica

Más lejos de estas zonas, el Parque Empresarial de Antequera en Málaga se consolida en el sector logístico. Durante los próximos cuatro años está prevista una inversión de 900 millones de euros, que harán de esta localidad el centro geográfico de Andalucía. Sin olvidar Sevilla, que ha iniciado un profundo lavado de cara en el ámbito logístico e industrial.

Sin embargo, según un estudio de Inerzia Asesores Inmobiliarios, el principal problema de esta ciudad es la falta de suelo industrial en el área metropolitana. Mención especial merece Zaragoza que, por sus infraestructuras viarias, ferroviarias y ubicación,se está convirtiendo en una zona estraté gica, con un auge importante del segmento industrial.

La capital maña es un cruce de caminos entre Bilbao, Madrid, Valencia y Barcelona y las ciudades francesas de Toulouse y Burdeos. En un entorno de 300 km viven más de 20 millones de personas, casi la mitad de la población española. A este inusitado proceso de crecimiento se ha sumado la designación de Zaragoza como sede de la Expo de 2008.

El motor principal es la Plataforma Logística de Zaragoza (PLAZA), un desarrollo de más de 12 millones de metros cuadrados, que por tamaño encabeza el mercado europeo en este tipo de instalaciones. A esto se une el Parque Empresarium y el Parque Tecnológico del Reciclado.

 

Parques logísticos

En el mercado de naves industriales saber adaptarse a las circunstancias es un triunfo seguro.Las mini-naves (ver sección Tribuna de cierre) son un nuevo concepto ante la escasez de suelo y la necesidad de desarrollos más flexibles. Actualmente empiezan a comercializarse instalaciones de pequeños tamaños que están entre los 150 y 300 m2, incluso más pequeñas: de hasta 100 m2.

Además, en este segmento están entrando nuevos tipos de inversores, que ven que en este mercado necesitan un volumen de inversión inferior al necesario en los pisos. El potencial del sector logístico está llevando a las inmobiliarias al desarrollo de parques logísticos. Según la consultora DBK, a finales de 2005 había en España 62 parques logísticos, con una superficie de 26,5 millones de metros cuadrados.

Cataluña, Castilla-La Mancha y Madrid son las comunidades que más tienen. En la actualidad hay 40 proyectos en construcción y ampliación de plataformas, lo que se traducirá en unas 25 nuevas instalaciones durante 2006. Estos nuevos parques muestran una tendencia hacia construcciones más pequeñas y la participación de las administraciones públicas.

El impacto de los aeropuertos en el mercado industrial es otro de los aspectos que no deben olvidarse en este sector.Según los datos de la firma King Sturge,el mercado de carga aérea del Reino Unido ha sido el impulsor de la demanda inmobiliaria industrial, muy por encima del aletarga miento del Reino Unido. Los aeropuertos europeos, con un volumen de mercancías superior a los 10.000 m2 al año, tuvieron un incremento del 8% en su carga durante el periodo 2003-2004.

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EL ANÁLISIS

Elisa Morillo, directora de expansión de Foro Consultores

 

Tras dos años de tener una cartera amplia de superficie logística, España ha pasado a ser uno de los países con mayor falta de naves industriales. Esto se debe, principalmente, al mercado inversor que, además de invertir en oficinas y retail, ha visto posibilidades de negocio en el sector inmobiliario industrial, hecho que lo ha catapultado.

España ya se encontraba entre los diez mejores países de Europa para montar una plataforma logística por las siguientes variables: bajos costes laborales, volumen de carga que circula, escaso nivel de congestión en el transporte comparado con otros países… pero el hecho de no tener suficiente suelo para ofertar está frenando su crecimiento.

La alternativa es el desarrollo de suelo no urbanizado, con las ventajas en precio que esto supone, pero la desventaja de realizarlo a largo plazo. A pesar de todo, el mercado industrial se encuentra en auge y con mucho potencial.

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El futuro en naves industriales

• Naves más pequeñas y flexibles.

• Las naves se ubicarán cada vez en áreas más alejadas de los núcleos urbanos, expulsadas por las nuevas zonas residenciales.

• Tipología de producto demandado: logística de buena calidad.

 

Las claves del mercado

• Escasez de producto de calidad.

• Inversor nacional frente al internacional.

• Proyectos llave en mano, que provocan que los precios no crezcan excesivamente.

• Rentabilidad establecida entre el 6,50 y el 8%.