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Opinión: El futuro inmobiliario en Valencia

10/02/2003

Valencia sigue consolidándose como principal alternativa nacional a los mercados inmobiliarios de Madrid y Barcelona. A corto plazo, la consultora CB Richard Ellis prevé el desembarco de inversores de dentro y fuera de España en los segmentos de oficinas y naves industriales.

La ciudad del Turia ha ido ganando peso específico en los últimos años gracias a unos precios mucho más competitivos y al significativo avance de infraestructuras públicas y espacios culturales. En los próximos meses se espera el espaldarazo definitivo, por cuanto el atractivo para los inversores va a incrementarse con la mejora de las comunicaciones, la previsible modernización de las distintas ofertas inmobiliarias, el dinamismo de los tejidos comerciales urbano y periférico y el creciente interés del turismo internacional.

Éstas son las principales conclusiones a las que llega la consultora inmobiliaria internacional CB Richard Ellis en su último “Boletín del Mercado de Valencia”. Según la consultora, en el área de oficinas existe una especial demanda de superficies de entre 300 y 2.100 m2 en edificios modernos y bien ubicados, y se prevé que en los próximos tres años la oferta de locales de primer nivel crezca un 50% para pasar de los 200.000 m2 actuales a unos 300.000 m2.

Según datos del pasado octubre, la tasa de disponibilidad en los edificios modernos de oficinas rondaba el 5%, nivel similar al de Madrid y Barcelona. En los últimos doce meses los precios de compra máximos en Valencia se mantuvieron estables entre los 130 y 159 euros anuales por metro cuadrado, mientras que en ese mismo periodo en Madrid se experimentó un descenso del 23%, hasta quedar entre 250 y 380 euros por metro cuadrado y año.

Aun así, los precios máximos de las oficinas madrileñas en alquiler resultan dos veces y media superiores a los de Valencia, comparación que subraya la competitividad y el recorrido alcista implícito en este mercado a poco que se cualifique la oferta.

Naves industriales

En lo concerniente al sector de naves industriales, el director de CB Richard Ellis Valencia, Guillermo Ravell, vaticina una futura revolución, relacionada con un “previsible aumento de la inversión internacional y de la implantación de empresas con capital externo a la región”.

La diferencia en los precios respecto a las ofertas industriales de Madrid y Barcelona es la principal baza de la ciudad levantina. Ravell destaca que “en zonas de nuevo impulso comienza a pensarse en subir los precios de acuerdo con el incremento del coste del suelo y de la calidad de la construcción”.

En su opinión, la generalización de esos nuevos hábitos exige “superar la visión del mercado valenciano como mero productor de suelo, que tradicionalmente ha hecho que los inmuebles se ocupen en propiedad en vez de ser alquilados”.

Asimismo, “la existencia de suelo a buen precio ha provocado que esa oferta haya sido superior a la de inmuebles construidos”, argumenta Ravell. Hasta ahora, los promotores sólo han realizado construcciones de alquiler “llave en mano” con la seguridad de tener ocupantes.

En consecuencia, existe margen de actuación para operaciones de alquiler, “siempre que alcancen un nivel más complejo que el actual mediante la intervención de compañías e inversores internacionales”. En especial, el director de CB Richard Ellis lo considera un mercado emergente para “compañías internacionales, más habituadas al alquiler que a la compra y que son las únicas que acostumbran a solicitar superficies superiores a 3.000 m2”.

Las rentabilidades tienden a equipararse

En cuanto a las rentabilidades iniciales demandadas por los inversores para entrar en los distintos segmentos inmobiliarios, CB Richard Ellis hace hincapié en un proceso de convergencia entre los distintos productos, muy similar al que se produce en otros mercados nacionales.

Por rentabilidad inmobiliaria inicial se entiende el porcentaje de la inversión efectuada por el comprador que éste espera recuperar mediante ingresos de alquiler durante el primer año de su explotación. En el mercado de oficinas, las rentabilidades iniciales en Valencia se mantienen entre el 7 y el 8%, un punto por encima que las solicitadas en la zona de negocios madrileña. En naves industriales varía entre el 8 y el 9,5%.


Fuente: Marta Gómez