Empleo
El mercado de naves industriales europeo comienza a salir del túnel tras unos años de debilidad, en el que sólo algunos países como España han mantenido el crecimiento. Ahora la situación económica en la UE mejora y ello impulsa el segmento de naves. El problema: la falta de espacio y de producto de calidad.
La inversión vuelve al mercado de naves industriales en Europa y las empresas españolas no son ajenas a ello. Además de su entrada en el mercado residencial europeo, tampoco descartan el segmento de naves industriales. El resurgimiento de este sector va parejo a la pujanza económica.
En la Unión Europea de los Quince se prevé para este año una progresión del 2,2%. Una cifra que comparada con el 1,5% de 2005 supone un avance significativo y está dando un impulso al mercado inmobiliario de naves industriales y logísticas.
El resto de los países de la UE, y en especial Polonia, Hungría y República Checa, está por encima de estos ratios, con una previsión de alrededor del 4,5%, pudiéndola superar incluso. En el caso español, la estimación se sitúa en una zona intermedia.
Bajan las ventas
Esta situación influirá también en los precios de las rentas en el mercado de naves industriales, que durante los últimos años en Europa han caído por término medio un 2,4% anual, aunque en algunos casos han llegado al 30%. Sólo se han salvado de este descenso Madrid, Barcelona y Edimburgo, con subidas anuales por encima del 10%, según datos de la consultora King Sturge.
Las rentas más altas se encuentran en Londres, donde ascienden hasta 199 euros por metro cuadrado y año, seguidas de Ginebra con 130 euros y Dublín, 123. En el lado opuesto, están Amberes, Varsovia o Burdeos, con rentas que rondan los 40 euros. Sin embargo, a finales de este año y a lo largo de 2007, y viendo la tendencia actual, ya se esperan subidas de alquileres en casi todas las ciudades europeas.
Esta consultora ha confeccionado una encuesta tanto a bancos como a inversores en Europa y entre los mercados donde el alquiler crecerá más se hallan Francia, Reino Unido y Alemania. Junto a esto, el grado de desocupación también ha bajado ligeramente y en la zona occidental europea roza el 5,5%, mientras que en el Centro asciende al 7%.
Respecto a las rentabilidades medias, están entre el 5,5% y el 7,5% en Europa Occidental, mientras que en las ciudades centroeuropeas alcanzan el 8 y el 9% .“Es un premio al riesgo”, comentan en la consultora inmobiliaria internacional King Sturge.
Espacios escasos y obsoletos
Por lo que respecta a la demanda, la que más tira es la del almacenaje de distribución. De todos modos, pese a la poca fuerza de la misma, la realidad es que la oferta tampoco ha sido reseñable. Por ejemplo, en las cercanías de los puertos y aeropuertos europeos, el gran problema con el que se encuentran las empresas es la escasez de espacio para desarrollar este tipo de naves que requieren bastantes metros cuadrados.
Incluso en las zonas donde las hay, se han quedado obsoletas y no responden realmente a las necesidades de los demandantes. Por países, la demanda de mininaves es fuerte en España, Reino Unido, Grecia y Luxemburgo. Y la de empresas de logística empuja con brío en nuestro país, norte de Francia y Europa Central.Como se aprecia, España se ha quedado al margen de la situación europea a la vez que el mercado ha seguido avanzando en los últimos años en todos los segmentos.
Llave en mano
Ahora la situación está cambiando y la llegada de nuevos inversores al mercado ha hecho comenzar a florecer la construcción. Eso sí, se trata de naves denominadas llave en mano, en las que los promotores de las mismas antes de construirlas ya tienen acuerdos con los futuros inquilinos o propietarios que las ocuparán.
Esto permite adecuarlas a las necesidades de las empresas que van a instalarse en ellas, a la par que elimina el riesgo de quien las promueve. En relación al mercado logístico, la firma Arlington, en un reciente informe, considera que a medio plazo los inversores del sector logístico se centrarán más en las rutas comerciales y en las redes logísticas de inquilinos.
De ello se beneficiarán Hamburgo, Róterdam, Amberes y Le Havre en el centro de Europa, Barcelona, Marsella y Trieste en el sur y Gdansk en Polonia.Por el contrario,los mercados que menos rendimiento ofrecerán serán Lisboa y Viena.
Inversión inmobiliaria global
En general, los inversores son optimistas respecto a la inversión global en el mercado inmobiliario europeo. El último informe de tendencias del mercado inmobiliario en Europa 2006 elaborado por PricewaterhouseCoopers (PwC) y Urban Land Institute (ULI) así lo demuestra. Los expertos encuestados apuntan que París es una de las ciudades más atractivas para el inversor inmobiliario.
El entusiasmo por la capital francesa está produciendo un aumento de precios en general, con el consiguiente descenso de la rentabilidad. Esto obliga a los inversores a buscar nueva zonas como Lyon. Londres le pisa los talones a la capital del Sena en la categoría de inversión global. Madrid ha superado por primera vez a Barcelona, si bien ambas ciudades están entre los cinco mercados inmobiliarios europeos más atractivos.
Incluso en el segmento industrial, además de las dos ciudades españolas citadas, el informe destaca las oportunidades en el mercado del alquiler en el corredor entre Madrid-Barcelona y Valencia-Toledo. El estudio resalta la liquidez en el mercado. El problema es que existe poco producto bueno para comprar, lo que está provocando que los inversores busquen nuevos países, aunque sea con peores perfiles de riesgo y liquidez.
Para Andrés Escarpenter, consejero delegado de Jones Lang Lasalle, la realidad es clara en las oportunidades de negocio de naves y plataformas logísticas. “Sólo hay que mirar el mapa de Europa y construir al lado de las autopistas”.
El mercado por zonas
El británico. La demanda de naves industriales y logísticas está creciendo. Pese a que hasta ahora los alquileres han permanecido estables en general, la tendencia está cambiando. En Londres, el centro financiero y comercial del Reino Unido, las rentas por metro cuadrado y año oscilan entre los 114 y los 200 euros, dependiendo de la ubicación.
A juicio de Andy Harding, de la firma King Sturge, la situación se recupera y la organización de los Juegos Olímpicos en 2012 también impulsa el mercado. “Hay demanda de espacio de buena calidad, incluso los propietarios están mejorando la superficie a través de estrategias de restauración. El mercado entre los propietarios y arrendatarios está más o menos equilibrado”.
En la ciudad de Manchester la peor dificultad es la falta de espacio, lo que está facilitando algunos desarrollos de carácter especulativo. El número de compradores ha permanecido constante para los almacenes de distribución muy grandes y los inversores se centran en las zonas de las autopistas. Las rentas están entre 75 y 103 euros por metro cuadrado y año.
La falta de espacio donde construir es también una constante en el mercado de Birmingham, donde las rentas oscilan entre los 44 y los 100 euros por metro cuadrado y año, dependiendo de la zona. Sin embargo, esta ciudad cuenta con una buena posición geográfica en el centro del país y una excelente comunicación por autopista.
“Aquí, el número de compañías que buscan edificios principales se ha reducido. En contraste, el mercado del almacenaje está creciendo de manera notable con un buen nivel de demanda de minoristas y de compañías de logística que buscan espacios de unos 10.000 m2 ”, aseguran en King Sturge.
Bélgica-Holanda. Amberes es el segundo mayor puerto en Europa y un centro logístico muy relevante. La ciudad también es muy importante para la economía de la región de Flandes. El problema radica en la escasez de espacio para el almacenaje industrial. De momento, la demanda, a juicio de los expertos, permanece baja, aunque ya se atisba un ligero repunte de las naves a medida.
Las rentas en esta ciudad fluctúan entre 31 y 38 euros por metro cuadrado y año. Una cifra bastante inferior a la que se da en Bruselas, entre los 40 y 60 euros. Róterdam es el principal puerto europeo en cuanto a actividad industrial y tiene unas necesidades considerables de crecimiento para abastecer la demanda.
“Ésta es fuerte, el problema es encontrar producto adecuado para invertir”, comentan expertos del sector. Las rentas de naves industriales en esta zona están en una banda entre los 55 y los 70 euros por metro cuadrado y año. En el caso de Ámsterdam, las peticiones se destinan a los alrededores del puerto y del aeropuerto, con alquileres similares.
Francia. París cuenta con el parque de naves industriales y logísticas más grande de Europa, debido a su estratégica ubicación. La demanda para el almacenaje de distribución se está recuperando y los inversores tanto nacionales como internacionales han puesto sus ojos en esta zona.
Las rentas oscilan entre los 40 y los 90 euros por metro cuadrado y año. En Burdeos, el espacio para naves es abundante en los aledaños de la ciudad, si bien la disponibilidad cerca de las autopistas se halla más limitada. Las rentas están entre los 35 y los 60 euros por metro cuadrado y año. Lyon se ha convertido en una plataforma logística que abastece al sur de Francia y al área mediterránea.
La demanda se ha moderado si se compara con la fortaleza de 2004. Las rentas van desde 42 a 65 euros por metro cuadrado. En el caso de Marsella, se ha reestructurado en los últimos años y se ha convertido en un puerto industrial moderno. Las empresas de tecnología y el tren de alta velocidad han ayudado a ello.
Alemania. Dusseldorf, la capital de Norte-Rin Westfalia, es una región que tiene una de las concentraciones más altas de parques industriales en Alemania. La demanda para almacenes de distribución de aproximadamente 15.000 m2 ha aumentado. El interés del inversor extranjero está progresando y las rentas se sitúan entre 30 y 60 euros por metro cuadrado y año.
Cifra similar a la de Berlín. Francfort es el centro del transporte alemán. Cuenta con el aeropuerto de carga mayor de Europa y el segundo por lo que a pasajeros se refiere. En los últimos años, las propiedades logísticas se han convertido en una de las inversiones preferidas debido a los rendimientos de la inversión.
Las rentas fluctúan entre los 42 a 105 euros por metro cuadrado y año. Italia. Las proximidades de Milán se han convertido en un centro para las actividades de distribución en Europa del sur, a causa de las buenas comunicaciones y que el precio del suelo no es excesivamente elevado. Las rentas varían entre los 50 y 65 euros por metro cuadrado y año, al igual que Roma. Portugal. Con dos puertos reseñables, Lisboa y Setúbal, cuenta con gran escasez de producto moderno. Las rentas en el caso de Lisboa se mueven entre 45 y 84 euros por metro cuadrado y año, y las más altas se concentran en el área del puerto.
Chequia, Polonia, y Hungría
En Praga, la demanda es muy fuerte en el segmento de naves industriales, pero la disponibilidad de espacios modernos resulta baja y la construcción es creciente. Los precios de los alquileres oscilan entre 50 y 66 euros por metro cuadrado y año. En el caso de Budapest, las limitadas posibilidades de inversión han producido altos rendimientos de la inversión neta, que ronda el 8,5%,y las rentas están entre 42 y 60 euros.
En Varsovia, está en proceso de desarrollo un buen número de metros industriales, que ya se ha venido construyendo en los últimos años. La tensión inversora es alta por los elevados rendimientos que se obtienen y los alquileres máximos alcanzan los 63 euros por metro cuadrado y año.“Las compañías del sector logístico se encuentran entre los principales demandantes de la zona de Varsovia, lo que causa un descenso del espacio disponible”, comenta en CB Richard Ellis.
Zonas emergentes
Aunque todavía le queda recorrido, hay países como Croacia y Serbia con un destacable potencial en el mercado de naves industriales. En Zagreb, el sector del almacén moderno está todavía subdesarrollado y el existente lo han creado los dueños de compañías locales (empresas de supermercados) para cubrir sus necesidades, así como alguna firma internacional que está entrando en la zona.
De todos modos, esta región puede ser uno de los mercados emergentes, con una cabida importante para los inversores, ya que todo está por hacer. Las rentas apuntan entre los 60 y los 84 euros y son altas ante la escasez de oferta en el mercado. Otras de las zonas con perspectivas para los inversores es Belgrado, que actualmente tampoco tiene oferta moderna.
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MADRID, EL SUELO POR ENCIMA DE LAS NUBES
Las subidas en el mercado de suelo industrial en Madrid están sufriendo un fuerte incremento. La escasez de terrenos listos para construir naves y plataformas dispara su precio, según el último estudio de la consultora inmobiliaria Aguirre Newman. Los datos son elocuentes, el precio medio del suelo finalista industrial en la capital asciende a unos 480 euros por metro cuadrado, lo que supone un encarecimiento del 46% respecto al cierre de la primera mitad de 2005.
Fuerte subida en la capital catalana
En el caso de Barcelona, tiran con fuerza las naves de almacenaje industrial por ser uno de los puertos de más importancia del Mediterráneo. Las nuevas áreas se van ampliando hacia el Penedès, zona oriental del Vallès, La Selva y L’Anoia, al igual que hacia la provincia de Tarragona.
A juicio de Óscar Beguería, de la consultora King Sturge, la demanda es fuerte para naves por encima de los 5.000 m2 y para unidades menores en el caso de compra. El problema estriba en la falta de espacio y por tanto de oferta de calidad, que atraiga nuevos inversores. La desocupación ha caído hasta el 4,8%, una cifra muy baja.
Las rentas se sitúan entre 40 y 102 euros por metro cuadrado y año, dependiendo de la calidad y la ubicación. Cantidades ligeramente inferiores se pagan en Madrid. Junto a estas dos ciudades, hay que destacar Valencia, como puerto de Madrid y Castilla-La Mancha, donde la demanda está creciendo y las rentas están entre 40 y 72 euros por metro cuadrado y año.
EL ANÁLISIS
El mayor crecimiento del sector industrial europeo se ha dado en Barcelona, Madrid y Edimburgo. En el ejercicio 2005, la demanda en Europa Occidental ha sido ligeramente débil, pero al final de 2006 vemos que ha aumentado, al igual que las rentabilidades de este mercado.
Según datos extraídos de los análisis de las diferentes delegaciones que tiene King Sturge en Europa, el mercado industrial ha sido muy significativo estos últimos años. Este importante papel se debe tanto a los ingresos que otorga la propiedad como a la concentración de las rentabilidades.
En este sentido, los beneficios de la inversión han evolucionado notablemente siguiendo la reducción de los índices del euro a largo plazo. En un futuro, las alternativas en ese sector permanecerán estables. Las previsiones de crecimiento en Europa son positivas, después de un ejercicio 2005 casi inactivo. La perspectiva de desarrollo para 2006 en la Europa de los Veinticinco es del 2,2% comparada con el 1,5% de 2005.
Rentabilidades garantizadas
Por una parte, el mercado industrial de zona prime en Europa Occidental garantiza rentabilidades de entre un 5,5% y el 7,5% en las principales plazas. Estas referencias se comparan con los ratios del euro a corto plazo (2,5%) y los correspondientes a largo (3,3%). En Europa Central esta referencia ha crecido de un 8% al 9%.
Por otra parte, la caída en los alquileres en el sector industrial ha finalizado. Durante los últimos cinco años no ha habido ninguna progresión pero en la actualidad parece ser que éstos permanecerán estables en Europa Occidental y, dependiendo del desarrollo que tenga la economía europea, se espera un futuro crecimiento.
Miguel Zornoza, director de agencia de King Sturge España.