Empleo
El mercado industrial de Madrid, tradicionalmente el más estable, ha experimentado un crecimiento significativo durante 2004, en términos de precios y demanda.Tanto es así, que la demanda logística ha sido más dinámica y robusta que en otros periodos
El último año se ha caracterizado por el aumento de los valores de venta, algo que ha afectado a las naves y a los terrenos industriales, gracias al fuerte empuje de la demanda. En estos momentos, se da la situación de que existe escasez de naves en venta, sobre todo de tamaño medio y pequeño así como de terrenos para promociones.
Por el contrario, los precios de alquiler han registrado ascensos menores, dada la importante demanda de naves en compra.Veamos, pues, qué es lo que está buscando el profesional.
Demanda de entre 300 y 1.500 m2
La demanda industrial en la Comunidad de Madrid se sigue concentrando en naves pequeñas y medianas con superficies de entre 300 y 1.500 m2. Los usos más habituales de estas mininaves son el almacenaje, y los pequeños talleres o imprentas. Y es que la buena marcha del consumo en Madrid ha elevado la demanda de espacio dedicado al almacenamiento de las empresas.
Además, gracias a los bajos tipos de interés y los reducidos costes de financiación, muchos usuarios pequeños se han animado a comprar naves en vez de alquilarlas. Una buena parte de ellas, en concreto, las de reciente construcción, son adquiridas por inversores, que las ponen inmediatamente en alquiler, mientras que las más antiguas suelen comprarlas empresas para uso propio. Cambiemos ahora al bando de la oferta.
Dos áreas concentran la oferta
La oferta industrial en la región se concentra en el sur y este de la capital. Las principales zonas industriales son: la A-2 (municipios del Corredor del Henares) y las carreteras A-4 y A-5 así como la A-42 (Getafe, Móstoles o Fuenlabrada).La zona sur y noreste de Madrid reúne más del 65% de la superficie industrial, mientras que el área este (A-3 y Madrid-Valencia) concentra el 13% de la oferta oficial.
En estos momentos, existe un buen número de iniciativas urbanísticas en la comunidad que aumentará el abanico de suelo industrial disponible en la región durante los próximos años. De un total de diez millones de metros cuadrados edificables previstos, casi la mitad de la superficie (46%) corresponde a iniciativas públicas como Arpegio (empresa de gestión del suelo e infraestructuras de la Comunidad) o Imade (Instituto Madrileño de Desarrollo), junto con ayuntamientos locales.
El restante 54% se centra en proyectos privados a través de una junta de compensación, liderados en muchos casos por un promotor. Por zonas geográficas, el 53%de los desarrollos corresponden a la zona suro sureste, y el 20% al área este (Corredor del Henares).
Los desarrollos más significativos, a tenor de lasuperficie edificable, son Leganés Tecnológico, una actuación mixta con usos industrial y terciario, que supondrá 1,3 millones de metros cuadrados aproximadamente, y La Atalaya, situado en el barrio madrileño de Vallecas, con 1,1 millones de metros.
De todas las iniciativas en marcha,las que cuentan con un proyecto urbanístico en fase más avanzada son La Dehesa. En cuanto a promociones, la oferta de naves industriales en alquiler en la región es buena, pero existe escasez de desarrollos en venta, especialmente de superficies de entre 2.000 y 3.000 m2.
Fuertes ascensos en Simancas y Fuencarral
Los precios industriales de la Comunidad de Madrid han subido de forma considerable en 2004, tanto en lo que se refiere a alquileres como a precios de venta. Los mayores incrementos se han registrado en los terrenos industriales, que han aumentado un 17% en el pasado año. Algo menor ha sido el crecimiento de precios de naves (12%anual) y los de alquiler (10%), aunque en ciertos municipios han habido alzas extraordinarias.
Los alquileres más elevados se contratan enpolígonos del casco urbano de Madrid, como Simancas (120 euros/m2/año) y Fuencarral (110euros/m2/año), si bien son poco representativos del nivel de precios general, debido a quese sitúan en zonas del interior de Madrid, con calificación urbanística semiindustrial (50%oficinas y 50% industrial).
Los precios de navesprime en las mejores zonas, con buena comunicación y accesos, normalmente para uso logístico,se encuentran entre 80 y 90 euros por metro cuadrado y año. Los alquileres más económicos se dan en municipios como Loeches (45 euros/m2/año) y en áreas limítrofes entre las provincias de Madrid y Guadalajara.
En cuanto a precios de venta, los niveles más altos se encuentran en Alcobendas y San Sebastián de los Reyes (A-1), donde las naves pueden alcanzar los 1.600 euros por metro cuadrado.Esto se debe al carácter comercial de la zona, y la configuración de las instalaciones como nave-escaparate, destinadas en su mayoríaa la venta al por menor. En el casco urbano de Madrid también se registran unos precios altos.
Por ejemplo, en Simancas (calle Julián Camarillo) el precio máximo es de 1.500 euros/m2, mientras que en Las Mercedes (este) y Vallecas (sur) alcanzan los 1.200 euros/m2. En municipios como Móstoles (A-5) y Coslada (A-2) pueden llegar a los1.380 euros/m2. Durante 2004, las subidas más notables tuvieron lugar en Torrejón de Ardoz(35%), San Fernando de Henares (30%) y Coslada (20%), sobre la A-2, y en Móstoles (35%) y Villaviciosa de Odón (20%) sobre la A-5.
Si hacemosuna extrapolación de todos estos datos vemos que la media de crecimiento de precios de las distintas zonas fue del 12% en 2004.Los precios de terrenos industriales también han subido con mucha fuerza en el último año. En especial en Loeches y Daganzo (40%), Coslada(50%) y Torres de la Alameda (55%), aunque la media de crecimiento para las distintas zonas es, como hemos visto, del 17%.
El caso de los terrenos es significativo, debido a la influencia sobre sus precios del mercado residencial. Éste se ha revalorizado enormemente en los últimos tres años, repercutiendo sobre el industrial, que en muchos casos es adquirido con el propósito de que sea recalificado en residencial. Los precios son altos, sobre todo en el casco urbano donde el suelo puede alcanzar entre los1.200 a 1.500 euros por metro cuadrado (caso de Fuencarral y Simancas).
Buen recorrido de la logística
La importancia de España como centro de distribución para la región mediterránea y América Latina está teniendo influencia en la evolución del sector logístico, que ha crecido en los últimos años con la llegada de operadores extranjeros al mercado español.En cuanto al gasto en funciones logísticas, al sector industrial español aún le queda mucho recorrido para alcanzar la proporción de servicios logísticos subcontratados a terceros,que en varios países de la Unión Europea ronda el 30%.
La subcontratación logística es más frecuente y extendida en el centro de Europa que en las regiones periféricas. Tanto es así,que en España la tasa de subcontratación es del 23% y en Italia del 16% (según cifras de 2002).
En estos momentos, las empresas que más subcontratan servicios logísticos son los fabricantes de productos de consumo, en especial artículos informáticos, mientras que las que menos lo hacen son el sector del automóvil, el químico y el comercio minorista de grandes superficies.
Respecto a la ubicación, los parques logísticos de la Comunidad de Madrid están repartidos principalmente por la carretera A-2 Madrid-Barcelona, en los municipios de San Fernando de Henares, Camarma de Esteruelas y Azuqueca de Henares (éste en la provincia de Guadalajara). Hacia el sur existen varias promociones de naves, las principales en Getafe y Ciempozuelos.
La disponibilidad de naves en alquiler ha sido menor durante 2004, fundamentalmente por la sólida demanda y las pocas promociones orientadas a la logística en la región.¿Precios? Los alquileres en las naves logísticas han crecido ligeramente durante el pasado año,aproximadamente un 6% hasta los 85 euros por metro cuadrado y año (para los centros prime en Coslada), lo cual indica la estabilidad tanto en alquiler como en compra del sector.