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El tren de alta velocidad y algunos acontecimientos,como la Expo de 2008 en Zaragoza o la Copa América,recientemente celebrada en Valencia ,sin olvidar otras infraestructuras,han cambiado la fisonomía de muchas ciudades y aupado al mercado inmobiliario con nuevas zonas logísticas, residenciales y terciarias.
Algunas ciudades evolucionan por su actividad diaria y otras necesitan revulsivos para no quedarse ancladas en el pasado. El tren de alta velocidad, unido a las infraestructuras por carretera y otros acontecimientos puntuales como la Expo 2008 o la Copa América de vela, está cambiando la fisonomía y el carácter de algunas zonas de España.
Y el mercado inmobiliario, siempre alerta ante cualquier acontecimiento, no podía ser menos.Tal vez el mayor incentivo ha sido para el ámbito de la vivienda, pero las naves industriales y logísticas y el mercado de oficinas y zonas comerciales tampoco son ajenos a este fenómeno.Es más, mientras el mercado inmobiliario y, sobre todo, el de vivienda se modera, hay ciudades que aún cuentan con potencial.
El sector inmobiliario de Valencia, Zaragoza o Valladolid, entre otros, se beneficiará de la creación de nuevas infraestructuras. En general, las provincias con más gancho actualmente son las que asisten a un amplio desarrollo de infraestructuras, de planes de actuación urbanística o se han convertido en ciudades dormitorio de las grandes capitales.
“Lugares como Zaragoza, Logroño, Valladolid y el Pirineo aragonés presentan oportunidades para el sector inmobiliario”, comenta José Luis Marcos, consejero delegado de Roan.
Aragón.
Zaragoza vive un momento de gran expansión y transformación urbanística.La designación de la ciudad como sede de la Exposición Internacional en 2008 está modificando por completo la situación inmobiliaria. Las zonas más favorecidas y que más tirón de precios pueden experimentar son las que están más cerca de nuevas infraestructuras.
Destacan los novedosos planes en las áreas de Valdespartera, Arcosur, Barrio del AVE, Miralbueno, la Romareda, el Seminario y la Paz. Según la consultora inmobiliaria internacional CB Richard Ellis, los primeros síntomas de expansión ya se están generalizando en oficinas, inmuebles industriales y logísticos, locales y centros comerciales.
En todos ellos proliferan nuevos proyectos y ya hay una tendencia generalizada de desplazamiento hacia nuevas áreas de negocio, más modernas y con mayor capacidad de atraer la demanda de las empresas.El resultado será un progresivo auge del sector inmobiliario terciario en la ciudad, que coincidirá con una todavía sólida actividad residencial.
Para CB Richard Ellis, la clave de la nueva etapa inmobiliaria en Zaragoza estará en el traslado o la nueva instalación de las empresas hacia zonas más modernas, porque “el atractivo de los últimos complejos realizados promueve más demanda de todas las clases” y hace que distintos inversores empiecen a reparar en las oportunidades de la ciudad.
La Expo del próximo año y el tren de alta velocidad intensificarán ese proceso, aunque el pistoletazo de salida hacia la modernización fue el complejo Plaza. Modernización de oficinas.La consultora estima que las oficinas en Zaragoza han comenzado a dar su salto cualitativo.
Se espera un creciente traslado de muchas empresas desde la actual zona centro hacia las nuevas áreas de negocio y la periferia. Demandan casi siempre oficinas más nuevas, con mayores superficies y mejores dotaciones tecnológicas. El traslado será un proceso gradual, que tenderá a intensificarse cuando se completen las futuras construcciones de oficinas de Aragonia, del recinto Expo 2008 y de Zaragoza Plaza Center, que sumarán a medio plazo más de 250.000 m2 nuevos de oficinas.
Hasta ahora, las oficinas en edificios públicos, mixtos y exclusivos superan ligeramente los 700.000 m2 totales en Zaragoza, y el 80% de esa superficie global se aglutina en la zona centro. Las oficinas del centro presentan una calidad media, con escasez de superficies diáfanas y problemas de climatización, así como una oferta de espacios que oscila entre 30 y 300 m2 como máximo.
A medida que el desplazamiento de las oficinas hacia esas nuevas zonas se consolide en el futuro, las superficies tenderán a crecer y aumentará el interés empresarial por instalarse e invertir en la ciudad, sobre todo entre profesionales liberales, entre empresas locales y nacionales de servicios, consultoras y financieras, y entre compañías internacionales de servicios, informática y telecomunicaciones.
Los primeros síntomas de ese futuro progreso ya se están percibiendo. La mayor actividad también ha revalorizado los precios de alquiler, que crecen de forma sostenida desde 2004 y que el año pasado alcanzaron máximos de 20 euros por metro cuadrado y mes en las mejores ubicaciones, frente a precios máximos equivalentes de 34,5 euros y 25,5 euros mensuales en Madrid y Barcelona, respectivamente.
Los valores de venta de oficinas alcanzan actualmente un máximo de 6.500 euros por metro cuadrado en las mejores ubicaciones del centro. Centros comerciales y establecimientos.Se prevé que Zaragoza recorte sensiblemente su tradicional retraso respecto a otras ciudades españolas en centros comerciales.
La situación va a cambiar sustancialmente en los próximos meses con la apertura de tres grandes espacios. Por orden de extensión: Puerto Venecia, de 195.000 m2; Plaza Imperial, de 123.000 m2 más, y Aragonia, de 33.000 m2. Si hasta ahora la superficie bruta alquilable en centros comerciales zaragozanos ascendía a 225.000 m2, con las tres incorporaciones pasará a 576.000 m2, más del doble.
La reactivación será todavía más intensa entre los locales comerciales mejor ubicados en el centro de la ciudad.CB Richard Ellis apunta a que la escasa oferta de superficies en estos emplazamientos selectos está ampliando la demanda de establecimientos en las calles adyacentes a las principales, especialmente en los paseos de la Independencia y de las Damas y en las calles Isaac Peral, Joaquín Costa, San Clemente y León XIII,en todos los casos con una tendencia alcista de los precios de alquiler que se prolongará.
Pistoletazo logístico.
Pero el arranque del actual mercado inmobiliario zaragozano ha sido el espectacular crecimiento del sector logístico, directamente vinculado al auge del complejo Plaza,la plataforma logística de Zaragoza.En torno a ella, la ciudad y sus inmediaciones han facilitado la expansión de industrias establecidas en el antiguo cinturón de Zaragoza, que ocupaban inmuebles obsoletos, y el traslado y nueva instalación en zonas modernas, que a su vez promueve más demanda de todas clases,con la logística en cabeza.
Todo apunta a que la actividad industrial y logística seguirá creciendo a corto plazo, y a medida que las empresas vayan cruzado los límites del cuarto cinturón de la Z-40, se extenderá hacia complejos logísticos como Plaza, Centrovía, Empresárium y el Parque Tecnológico de Reciclado. Se espera además cierta segmentación por zonas, con la logística concentrada en los municipios del oeste de Zaragozay una mayor vocación industrial al norte y al este.
CB Richard Ellis subraya el atractivo inversor en los últimos años de los pequeños parques empresariales de mininaves, un producto que muchos inversores implantan ya en la ciudad y en donde es posible obtener interesantes rentabilidades para naves de entre 300 y 500 m2 de superficie.
Los precios industriales y logísticos de alquiler y venta en la zona mantienen una tendencia alcista, que podría irse atenuando gradualmente a medida que se incorporen nuevos proyectos a la oferta. Para usos logísticos, los alquileres oscilan entre 2,2 y 3,75 euros mensuales por metro cuadrado, que para superficies pequeñas de uso industrial podrían elevarse hasta un máximo de 6,5 euros por metro cuadrado y mes,mientras los niveles de venta pueden alcanzar los 850 euros, también por metro cuadrado, en emplazamientos logísticos y en la zona oeste. Valencia.
La Ciudad del Turia se ha convertido en otra de las ciudades más apetecibles de España.La celebración en 2007 de la regata Copa América y el paso del AVE han sido dos fuertes estímulos para la ciudad. La zona del puerto y sus alrededores son las que tienen más potencial. La ciudad ha ganado enteros entre quienes buscan la mayor rentabilidad por la previsión de crecimiento del mercado.Uno de los factores
El atractivo inmobiliario de Madrid y Barcelona
El mercado inmobiliario de estas dos ciudades españolas está situado entre los diez más atrayentes de Europa. En una lista encabezada por París y Londres, Madrid y Barcelona ocupan el séptimo y octavo lugar, según un informe de PricewaterhouseCoopers y del Urban Land Institute.
El estudio confecciona la lista de acuerdo con un índice de rentabilidad global y tiene en cuenta el riesgo de cada mercado. En el caso de Madrid, considera que el segmento de alquiler de oficinas, zonas comerciales e industriales ofrece un equilibrio importante entre la oferta y la demanda, aunque no es tan halagüeño el tema de la promoción.
Oferta y demanda
Por su parte, Barcelona sufre, según el trabajo, un deterioro en la promoción respecto al año anterior. De todos modos, mantiene una buena relación entre la oferta y la demanda y excelentes perspectivas en el segmento comercial.
En estas circunstancias, las principales empresas españolas cuentan con un claro potencial de crecimiento, siempre que se adapten a los nuevos tiempos y a las necesidades de los mercados. que se tiene presente es el continuo incremento de población por la llegada de extranjeros atraídos por el desarrollo económico.
Por un lado, está el cada vez mayor nú- mero de residentes foráneos para los que se preparan las urbanizaciones de lujo; por otro, serán muchos los madrileños que se irán incorporando al mercado con la adquisición de segundas residencias en lugares a los que tradicionalmente acuden a veranear.
“La presencia de inmigrantes también supone un engrase muy eficaz de la dinámica inmobiliaria. Su entrada en el mercado hipotecario en pisos modestos permite a los anteriores propietarios embarcarse en nuevas adquisiciones más ambiciosas”, comentan en el sector.
Junto con el factor demográfico, la ciudad ha ganado interés.Para empezar partía de unos precios mucho más bajos que los de su entorno entre las grandes ciudades, por lo que la horquilla de crecimiento estaba muy abierta. Además, las actuaciones urbanísticas en zonas de crecimiento de la capital o enáreas afectadas por la Copa América han puesto en el mercado una oferta muy vistosa.
Cabe esperar, también, que con la llegada del tren de alta velocidad se produzca un efecto similar al que ya han experimentado otras urbes con esta infraestructura. Valladolid y Segovia. Son otras provincias con futuro para los promotores inmobiliarios. Su proximidad a Madrid, la explosión urbanística y la inminente llegada del AVE las convierten en ciudades con reclamo.
Los expertos estiman que el establecimiento de infraestructuras beneficiará a esta provincia, sobre todo a las zonas que se encuentren más cerca de las nuevas comunicaciones. Además, el AVE extenderá el área de influencia de la capital a un radio de 50 km, esto implicaría que muchos municipios pasarán a depender directamente de los servicios y empleos de la ciudad.
Esta nueva realidad social incluirá a municipios como Olmedo, Medina del Campo, Medina de Rioseco, Cuéllar, Arévalo e incluso la capital palentina. En la actualidad, esta área de influencia se reduce a los límites entre Boecillo, Simancas, Cigales y La Cistérniga.
Este fenómeno se potenciará en Valladolid durante los próximos diez o 15 años y obligará a una planificación y reestructuración de determinados servicios y la mejora de los transportes. Toledo y Guadalajara. Las buenas comunicaciones y su cercanía a Madrid han incrementado el atractivo de estas provincias.Ya se aprovechan de la creación de importantes infraestructuras en comunicaciones y en nuevos planes de actuación urbanística.
El tren de alta velocidad,que está en funcionamiento, ha revolucionando el mercado inmobiliario de Toledo.En algunos barrios los precios se han triplicado en sólo cuatro años, mientras que las zonas más próximas a la estación se han revalorizado y acogen nuevos desarrollos.
Gracias al tren de alta velocidad el tiempo de viaje entre Toledo y Madrid se reduce a 35 minutos, lo que ha convertido el mercado inmobiliario de la capital castellano-manchega en una opción para los que buscan vivienda, máxime cuando los precios en Toledo son más baratos que en Madrid.
Al AVE se ha sumado la autopista AP-42, que conecta la capital manchega con Madrid y Córdoba, o la autovía de los Viñedos, que comunicará Toledo con Albacete y el litoral levantino. En general, capitales castellanas, que hasta ahora rondaban los 60.000 habitantes y que sufrían un retroceso demográfico, se sirven actualmente de esa proximidad con Madrid para convertirse en “suburbios” urbanos:
Guadalajara queda a 11 minutos de la capital en AVE,y Toledo y Segovia a unos 20. Galicia. “La evolución de los precios en esta comunidad ha sido más discreta que la media nacional en los últimos años. No se han visto incrementos desorbitados, por lo que todavía posee potencial”, afirma Rubén Cózar, director de residencial de Foro Consultores.
A Coruña, Vigo, Ferrol, Santiago, Orense son algunos de los enclaves que más prometen. En particular, llaman la atención los múltiples proyectos de obra nueva que se están llevando a cabo en el entorno de la Costa da Morte.La rehabilitación de las playas y del medio ambiente dañado por el Prestige explica la captación actual que está teniendo la zona. Tarragona y Lleida.
Estas ciudades también esperan el milagro de la alta velocidad que viven Toledo, Guadalajara y Segovia. En Tarragona, el AVE ya ha transformado el mercado inmobiliario: en La Secuita y Perafort, donde se ubica la nueva estación del AVE,está previsto construir 2.000 viviendas, una cifra muy modesta si se compara con las 9.500 que se están construyendo en Guadalajara, las 30.000 planificadas en Toledo y las 10.000 que hay en marcha en Segovia.
En Lleida, que quedará a algo más de media hora de la capital catalana,y en Girona,donde el AVE no llegará antes de 2009, los efectos en el mercado inmobiliario todavía no son relevantes.
BARCELONA, CENTRO INDUSTRIAL YA CONSOLIDADO
Además del tren de alta velocidad y la mejora de las infraestructuras, Barcelona se ha convertido en un centro neurálgico para la economía española por su vocación internacional y por su posición geográfica, más cercana al resto de Europa.
La globalización impulsa esta ciudad como centro industrial, comentan en la consultora Idea. Su estructuración, con el desarrollo de promociones de áreas logísticas e industriales, zonas comerciales, hoteleras y de oficinas, la ha colocado en un lugar estratégico.
De momento, la capital catalana ya tiene planificado la promoción futura por coronas. De esta forma, según datos de Irea, en total saldrán al mercado 1.200.000 m2 de superficie logística durante los próximos años, que se ubicarán entre la primera Corona (Puerto de Barcelona y Zona Franca), segunda (Vallés Occidental) y tercera (Osona, Girona y Tarragona).
Asimismo, el futuro se presenta con buenos augurios para esta zona. Diversos factores ayudan a que esto se haga realidad. Por un lado, las expectativas de crecimiento del sector, seguido de las ampliaciones del aeropuerto y del puerto de Barcelona. Todo sin olvidar Madrid y Zaragoza, que con Madrid Plataforma Logística y Plaza, respectivamente, luchan por situarse entre los primeros puestos del mundo.
LA UNIÓN EUROPEA Y LA MESETA
El norte de España parece que por fin estará unido a la meseta por el tren de alta velocidad, aunque todavía quedan unos años, será entre 2011 y 2012. Madrid-Gijón, a tres horas, puede ser un revulsivo para el sector turístico e industrial de la zona norte de España.
Al efecto cascada del AVE se le debe añadir, también, el inmobiliario residencial. Si ahora el mercado camina hacia un ciclo de ralentización, los flujos que provoca una comunicación terrestre a 300 km por hora pueden repercutir en el ladrillo de forma determinante y provocar un nuevo salto en el mercado de la vivienda y más en concreto de la segunda residencia para usos de fin de semana y verano.
El AVE en Gijón
Cuando el tendido ferroviario del AVE se extienda desde Madrid hasta Gijón muchas cosas cambiarán en el Principado, que quedará literalmente redefinido en el mapa de España. Pero esa transformación no sucederá hasta al menos 2011 ó 2013. La previsión hostelera de Asturias es ganar 2.000 plazas a las 10.500 existentes en grandes cadenas hoteleras en los próximos tres años.
Desde el Principado apuntan que el turismo sumará en cinco años 15.000 empleos a los más de 60.000 atribuidos a este sector en la Consejería de Industria, que cifra ya su PIB en el 10% del regional. El trayecto Madrid-Sevilla, inaugurado hace 15 años, constituye el mejor referente sobre las repercusiones que puede tener en Asturias la llegada de un tren de alta velocidad.
El AVE ha convertido a esta ciudad andaluza en un destino estable en la recepción de viajeros, lo que ha fidelizado y potenciado esta fuente de riqueza que encabeza el Producto Interior Bruto andaluz.
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EL ATRACTIVO INMOBILIARIO DE MADRID Y BARCELONA
El mercado inmobiliario de estas dos ciudades españolas está situado entre los diez más atrayentes de Europa. En una lista encabezada por París y Londres, Madrid y Barcelona ocupan el séptimo y octavo lugar, según un informe de PricewaterhouseCoopers y del Urban Land Institute.
El estudio confecciona la lista de acuerdo con un índice de rentabilidad global y tiene en cuenta el riesgo de cada mercado. En el caso de Madrid, considera que el segmento de alquiler de oficinas, zonas comerciales e industriales ofrece un equilibrio importante entre la oferta y la demanda, aunque no es tan halagüe- ño el tema de la promoción.
Oferta y demanda
Por su parte, Barcelona sufre, según el trabajo, un deterioro en la promoción respecto al año anterior. De todos modos, mantiene una buena relación entre la oferta y la demanda y excelentes perspectivas en el segmento comercial. En estas circunstancias, las principales empresas españolas cuentan con un claro potencial de crecimiento, siempre que se adapten a los nuevos tiempos y a las necesidades de los mercados.
EL ANÁLISIS
Zaragoza: valor seguro
Zaragoza se prepara para su gran reto: la celebración de la Exposición Internacional en 2008. A este acontecimiento se añade la mejora de infraestructuras, entre las que destaca la llegada del AVE, el cual sirve como motor para el desarrollo en la ciudad. Desarrollo que va más allá de la propia Expo y que se deja notar especialmente en el mercado inmobiliario.
Tiene una ubicación estratégica: está en el centro del área económica más dinámica de España y sus excelentes comunicaciones permiten un acceso rápido tanto a las grandes ciudades nacionales como Madrid y Barcelona como al resto de Europa.
Asimismo, la capital aragonesa es la quinta urbe del pa- ís en cuanto a población con sus casi 700.000 habitantes, aunque su área de influencia comercial puede llegar hasta 1,5 millones de ciudadanos. Dispone de una oferta considerable de naves industriales y logísticas además de una cartera importante de suelo finalista. Los precios moderados y proyectos tan emblemáticos como Plaza, la Ciudad del Transporte o el Parque Tecnológico de Reciclado sitúan a Zaragoza en el punto de mira empresarial.
Grandes operaciones
El sector residencial sigue con una fuerte actividad. Existen grandes promociones en las zonas periféricas que modificarán la estructura urbanística de la ciudad. La disponibilidad en el centro urbano es bastante limitada y esto hace que algunas zonas industriales estén siendo absorbidas para su posterior cambio de uso y convertirse así en nuevas áreas residenciales.
El sector terciario acoge las mejores expectativas inmobiliarias. Las empresas locales y las nuevas compañías de ámbito nacional e internacional demandan edificios y zonas más modernas, con instalaciones específicas para sus futuras sedes.
La disponibilidad de este tipo de inmuebles pasará de los 100.000 m2 existentes en el ejercicio 2006 a los 450.000 m2 previstos una vez hayan finalizado los diferentes proyectos terciarios. Entre éstos sobresale la reconversión de los pabellones del recinto Expo 2008 en uno de los mayores parques empresariales de España (165.000 m2). También son significativos obras como el World Trade Center, La Milla Digital y los edificios exclusivos de oficinas que se ubicarán en Plaza.