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Un espacio caro

27/03/2014

Corren buenos tiempos para el mercado de establecimientos y centros comerciales.La situación en Europa, y especialmente en España, está propiciando un crecimiento importante de este sector. En algunas calles españolas, los precios de los locales superan los 2.500 euros anuales por metro cuadrado.

Después de años de subidas constantes, pero moderadas, durante 2006 el precio de los alquileres de los locales comerciales se ha incrementado de forma más acusada en las mejores calles de Madrid y Barcelona. Los aumentos han llegado hasta un 29% en la madrileña calle Preciados y un 24% en la barcelonesa Rambla Canaletas, según datos de Aguirre Newman.

Portal de l’Àngel, en Barcelona, Ortega y Gasset y Preciados, en Madrid, continúan siendo los principales ejes comerciales, y en estas zonas se hallan los locales más caros de toda España. “En el mercado de inversión se observa un exceso de liquidez y además los inversores nacionales están ganando cuota a los internacionales”, comentan expertos del sector.

A esto se une que los ciclos económicos en los locales comerciales y de ocio no son tan bruscos como en otros segmentos del sector inmobiliario, lo que los convierte en un activo con menor riesgo.

Alquileres de lujo

Las calles Preciados, Serrano u Ortega y Gasset de Madrid se han erigido como las más caras para instalar un local comercial, con precios que rondan los 200 euros por metro cuadrado y mes. Esto indica que tener unos 90 m2 supera los 18.000 euros mensuales de alquiler. La escasa disponibilidad y el aumento del consumo han provocado que el crecimiento de los precios de alquiler de los locales comerciales haya sido más acusado que en años anteriores.

El encarecimiento de los alquileres ha oscilado en los ejes más concurridos entre el 10% de la calle Fuencarral y el 29% de Preciados.En Princesa, Bravo Murillo y Alberto Aguilera la subida media ha sido del 20%, lo que ha situado el valor actual de sus alquileres en 95 euros por metro cuadrado y mes en las dos primeras y 54 euros, en la tercera.

En los ejes comerciales de Madrid destaca especialmente el crecimiento de las rentas en la calle Orense, un 23%, y el comportamiento homogéneo de los ejes secundarios, donde las rentas han terminado convergiendo en una horquilla de entre 52 y 58 euros mensuales por metro cuadrado.

Escasa oferta

La tasa de disponibilidad de locales comerciales en la capital de España no supera el 5% en ninguno de los ejes y se ha reducido en todas las calles durante el último año, salvo en las áreas secunda rias. Los precios de venta, por su parte, han tenido un comportamiento muy desigual. Así, en los ejes secundarios se ha registrado una ralentización, mientras que en los ejes comerciales, los precios de venta han subido entre el 7% de Princesa y Alberto Aguilera y el 23% de Orense.

También lo han hecho en las zonas prime, donde la fuerte presión compradora ha propiciado aumentos de más del 21% en Fuencarral y alrededor del 40% en Preciados. La moda marca la actividad predominante en los locales comerciales de Madrid, aunque ha caído nueve puntos en los ejes prime y ocupa más de la mitad de los establecimientos de las calles Fuencarral y Preciados. En los ejes comerciales, el predominio corresponde a bancos y cajas de ahorro, y en los secundarios, a negocios relacionados con la estética y el deporte.

Portal de l’Ángel

La calle más cara de la capital catalana para alquilar un local comercial es, desde hace años, Portal de l’Àngel, donde las rentas medias alcanzan en la actualidad los 145 euros por metro cuadrado y mes, si bien es Paseo de Gracia el eje comercial de mayor prestigio; sobre todo en el segmento de lujo, siendo ya un referente para este tipo de firmas a nivel mundial.

La tendencia al alza del precio de alquiler de los locales comerciales de Barcelona registrada en los últimos años se ha mostrado especialmente acusada durante el pasado ejercicio en los ejes prime, con subidas que han llegado al 24% en Rambla de Canaletas,que también fue el eje que más se encareció porcentualmente en 2005.

La razón de estos incrementos se debe a la demanda creciente de la zona y a la nula disponibilidad. La revalorización media en los ejes secundarios ha sido del 6,5% y todos han registrado aumentos de las rentas de sus locales comerciales excepto Carretera de Sants, donde los precios han vuelto a bajar ligeramente.

El Born se consolida como una zona emergente donde el diseño es seña de identidad de sus negocios –tiendas de moda, galerías de arte y restaurantes, fundamentalmente–, pero es Ronda Universidad el más caro de los ejes secundarios, con una renta media de 55 euros por metro cuadrado y mes.

La evolución de esta calle se explica porque algunos operadores han empezado a instalarse en ejes secundarios pero cercanos a las zonas comerciales tradicionales, que son más caras y tienen una menor disponibilidad.

Altos precios en Gracia

El precio de los alquileres en los ejes prime se ha revalorizado notablemente en los últimos seis años tanto en las calles que partí- an de rentas muy elevadas, es el caso del Paseo de Gracia (66,6%), como en las que contaban con alquileres más moderados, como Avenida Diagonal (68,9%).

En los ejes secundarios, sobresale el crecimiento de las rentas en Ronda Universidad desde el año 2000 (120%). Al tiempo, ha disminuido un 22% en Carretera de Sants por la apertura en 2002 del Centro Comercial Gran Vía 2. Desde el punto de vista de la demanda, se observa desde hace varios ejercicios un desarrollo de las superficies medias solicitadas: más de 400 m2.

Esta tendencia obedece a la paulatina sustitución del pequeño operador por marcas y a la moda de compartir un mismo establecimiento por varias firmas comerciales para evitar implantarse en locales más pequeños, que resultan proporcionalmente más caros. Sin embargo, y pese a esta tendencia, de momento, el 70,5% de los establecimientos en los ejes prime y el 87% en los secundarios tienen una superficie inferior a 200 m2, lo que evidencia que en la actualidad existe un desencuentro entre oferta y demanda.

En este momento, prácticamente no hay locales comerciales libres en la ciudad de Barcelona.La disponibilidad en los ejes primeno alcanza el 2% y en los secundarios se sitúa en el 5,8%. Los negocios vinculados a la moda dominan en el mercado de los locales comerciales de Barcelona. De hecho, es la actividad a la que se dedica el 51% de los establecimientos de los ejes prime y el 34% de los ubicados en ejes secundarios.

La hostelería, por su parte, ha incrementado significativamente su presencia en estos ejes, donde ocupa el 20% de los establecimientos. Ambas actividades han supuesto el 50% de las peticiones de espacio durante el último año. La calle Colón de Valencia es una de las que más ha crecido durante los últimos años. Pero fuera de Madrid y Barcelona, Alicante es la ciudad que cuenta con la calle más cara de España.

Se trata de Maisonnave,donde se pagan hasta 1.440 euros anuales por metro cuadrado por alquilar un local comercial.Tetuán, en Sevilla; la Gran Vía de Bilbao; Recogidas, en Granada; Marqués de Larios, en Málaga; la Plaza de la Independencia, en Zaragoza o la Lealtad, en Santander se encuentran también entre las 20 calles más caras actualmente de nuestro país. Más centros comerciales

En cuanto a centros comerciales, España es uno de los países europeos que más superficie destinará a la construcción de nuevos centros, con cerca de un millón de metros cuadrados de superficie bruta alquilable (SBA). Así se desprende del estudio “European Shopping Center Development 2006”, elaborado por la consultora inmobiliaria internacionall Cushman & Wakefield.

Incluso en la firma Jones Lang LaSalle estiman que la inversión durante este ejercicio rondará los 2.400 millones de euros para la creación de 30 centros. Eso sí, habrá algunos cambios en el mercado español: elevación de las rentas, reducción de las rentabilidades y menor número de transacciones.

Además, los nuevos centros, e incluso los ya existentes, se están adaptando a los cambiantes gustos de los consumidores, buscando novedosos ganchos con fórmulas alternativas de ocio, comentan en Knight Frank. Pistas de nieve, pádel o karts, son algunos de los reclamos.

Para Cristina Pérez de Zabalza, socia y directora del departamento de retail de Cushman & Wakefield en Madrid, “los datos muestran la tendencia positiva de aperturas de centros en nuestro país, hecho que corrobora la fortaleza del sector. Además, cabe subrayar que nuestro mercado continúa siendo muy atractivo tanto para promotores nacionales como para los extranjeros”.

Además, según comentan en esta consultora, los promotores están centrando su atención en llevar a cabo proyectos en ciudades de entre 400.000 y 600.000 habitantes, cuando hace un tiempo, el énfasis estaba en las ciudades de un millón de habitantes. Rusia, Polonia e Italia son otros de los países donde se acrecentará más este segmento de mercado.

En total, se construirán en Europa 13,8 millones de metros cuadrados de nuevos centros comerciales, de modo que la superficie bruta alquilable en este tipo de proyectos alcanzará los 107 millones de metros cuadrados a finales de 2007. El mercado ruso está experimentando una fuerte expansión inmobiliaria y los expertos del sector consideran muy optimistas el futuro debido a la fuerte demanda por parte de ambos, ocupantes y consumidores

Polonia acorta distancia

Después de España, Polonia es otro de los países europeos que inaugurará mayor cantidad de superficie comercial a lo largo de ese año.Las empresas de los países de la UE han visto este potencial y están entrando de lleno. Ese optimismo ha llegado a las compañías españolas, y la firma inmobiliaria Neinver invertirá 125 millones de euros en un centro comercial en este país.

En general,se verá una gran actividad constructora en este 2007 en ciudades medianas, pero será durante el periodo 2008-2010 cuando el país experimente una importante ola de desarrollo, donde se revitalizarán al completo los cascos urbanos de las ciudades.

Nuevos miembros

En términos de crecimiento porcentual de nuevo espacio de centros comerciales, Bulgaria y Rumanía, que ingresaron en la Unión Europea en enero de 2007, encabezan la lista con un incremento del 150%.Bulgaria tiene 98.000 m2 de nuevos centros comerciales por inaugurar en 2006/2007, para un mercado de alrededor de 7,5 millones de habitantes.

Rumanía, por su parte, con una población de 22 millones, cuenta con 470.000 m2 en nuevos proyectos. Este país tiene mucho camino por recorrer en el segmento de los centros comerciales.Debido a esto, y al tamaño del mercado, es una excelente oportunidad para inversores y operadores internacionales.

De todos modos, resulta importante señalar que si bien son los mercados del centro y este de Europa los que aportarán un mayor aumento en cantidad de espacio nuevo, los países occidentales con mercados mucho más maduros serán los que vean un nivel de desarrollo más elevado, ya que los promotores deben remodelar el concepto de centros comerciales para adaptarse a la demanda cambiante tanto de ocupantes como de consumidores.

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ESCAPARATES PARA PRIVILEGIADOS

Contar con la mejor localización se ha convertido en una obsesión para las firmas de lujo. Esto explica las astronómicas cifras que pagan por el alquiler de locales en las principales ciudades del mundo. La Quinta Avenida, en Manhattan, continúa siendo la calle más cara del planeta, de acuerdo con el informe anual “Main streets across the world” de la consultora inmobiliaria Cushman & Wakefield.

Por término medio, un local de 93 m2 cuesta en esta zona emblemática de Nueva York más de un millón de euros al año. Le sigue la calle Causeway Bay, en Hong Kong, y los Campos Elíseos, en París, la vía más cara de Europa con 6.775 euros anuales por metro cuadrado.

Cada vez más preciada

La madrileña Preciados continúa ascendiendo en la clasificación de las calles comerciales más caras del mundo. En concreto, se sitúa ya en el puesto número 12, con una renta media anual de 2.580 euros por metro cuadrado. La segunda calle más cara de España es Portal de l’Àngel (Barcelona); con rentas medias de 2.160 euros por metro cuadrado y año, seguida de Serrano (Madrid), con alquileres de 2.100 euros.

 

LOCALES, UN ACTIVO CON MENOR RIESGO

El sector residencial empieza a ralentizarse de forma suave y busca nuevos horizontes en otros países mientras que el terciario va en alza gracias a los inversores extranjeros, especialmente en el segmento de centros comerciales. Americanos, irlandeses y australianos aterrizan en España desembolsando más del 80% de la inversión de este sector.

Y esto ocurre porque la demanda de bienes de consumo es aún muy elevada en contraposición a los bienes inmobiliarios. Los ciclos económicos de los locales comerciales y del ocio en general no son tan abruptos, por lo que se convierten en un activo con menor riesgo que otros.

Una de las fórmulas que mayor éxito están teniendo son los Parques de Medianas ya que agrupan todas las ventajas contando con los principales servicios de comunicaciones e infraestructuras, ganando cuota de mercado por ello, pero con rentas más económicas que las que se barajan en zonas prime. De ahí que las rentas de los Parques de Medianas vayan ascendiendo a medida que aumenta la demanda de los operadores.

Más espacio

De hecho, la superficie bruta alquilable de medianas superficies se ha ido incrementando en más de un 40% en los tres últimos años. Su mayor fuerza está en las comunidades de costa por un lado, donde existe mayor gasto de comprador particular, y en la Comunidad de Madrid, aunque también empiezan a detectarse en otras ciudades más secundarias.

Por todo ello, se prevé un mayor crecimiento de estos activos inmobiliarios mientras se estabilizan las rentas de los locales en zonas prime, dada la escasa oferta y el precio ya alcanzado.