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Cada vez es más difícil adquirir suelo industrial en buenas ubicaciones y a precios razonables. Pero todavía hay posibilidades.Las opciones más interesantes son los grandes parques logísticos que se promueven en zonas como Zaragoza o Sagunto.En cuanto a la rentabilidad, se sitúa por término medio en el 6%.
Las nuevas actuaciones de suelo industrial están condicionadas por la evolución de la industria y las políticas urbanísticas de los ayuntamientos. En este sentido, y según el informe sobre tendencias del sector inmobiliario, elaborado por CB Richard Ellis, "la actividad industrial se está desplazando a distancias cada vez más alejadas de las grandes urbes debido a la escasez de suelo para nuevas promociones en zonas más consolidadas”.
Y según este mismo informe, las escasas emprendidas están siendo posibles gracias a la disposición de suelo que dejan las grandes industrias en su reubicación en áreas más distantes o incluso cuando trasladan su actividad a otros países". La otra dificultad para la puesta en el mercado de suelo industrial –especialmente si va destinado a nuevos complejos logísticos– radica, según Patricia Olazarri, directora de research de CB Richard Ellis en Barcelona, en la política urbanística de los ayuntamientos.
"Los consistorios han demostrado ser cada vez más reticentes a la implantación de grandes emplazamientos logísticos en sus localidades debido al gran incremento del tránsito de camiones que generará y a la bajada del ratio de puestos de trabajo por metro cuadrado que provocan", señala Patricia Olazarri. En todo caso, y a pesar de estas dificultades, Antonio Montero, director del área industrial de Aguirre Newman, cree que todavía hay buenas oportunidades para participar en el mercado inmobiliario industrial.
Su recomendación es, "de manera general, invertir en los grandes parques logísticos que se están promoviendo o que lo harán en un futuro inmediato: ambiciosas iniciativas industriales cercanas a grandes polos de infraestructuras y, si es posible, que ofrezcan una alternativa intermodal: aeropuerto, acceso ferroviario, puerto o puerto seco", aconseja.
En opinión de Montero, el desarrollo de los parques logísticos está condicionado por la dificultad de ubicarse en las inmediaciones de la industria a la que sirven:"No tendrían que estar situados en un radio mayor de 50 km o en las inmediaciones de las zonas portuarias o aeroportuarias, pero esto es cada vez más difícil por la escasez de suelo para promover grandes complejos,que requieren millones de metros cuadrados. Por eso, la única opción es alejarse", analiza.
Gigantes:Plaza Y Parc Sagunt
Una de las principales recomendaciones del director del área industrial de Aguirre Newman es PLAZA, el Parque Logístico de Zaragoza."Es la mejor opción y, sin duda, una apuesta de futuro. Aquí todavía se pueden encontrar parcelas a costes razonables, alrededor de 120 €/m2, que está muy bien en comparación con los precios que se están pagando en otras zonas".
PLAZA ocupa una superficie de 12 millones de metros cuadrados y es una de las principales apuestas de promoción industrial y empresarial de la capital aragonesa. Junto a este parque logístico se ubicará otro empresarial, Empresarium, y un tercero: el Parque Tecnológico del Reciclado.
Dos son los principales impulsores de PLAZA. El más destacado, Inditex, el gigante gallego de la industrial textil, que ha elegido este parque para centralizar toda su actividad logística en Europa. El otro gran impulsor es Imaginarium, la multinacional de juguetes lúdicos nacida en Zaragoza de la mano del emprendedor Félix Tena, y que también ha elegido PLAZA para ubicar su plataforma logística desde la que distribuye a todas sus tiendas, presentes ya en los cinco continentes.
La otra oportunidad ambiciosa de invertir en suelo industrial es el Parc Sagunt, que promueven la Generalitat Valenciana y la Sociedad Estatal de Participaciones Industriales (SEPI). Se trata de la mayor actuación urbanística de Europa: 15 millones de metros cuadrados que se emprenderá en el corredor mediterráneo Valencia-Sagunto, y que hacen de esta iniciativa el proyecto más grande de regeneración industrial, en una zona muy deprimida desde la reconversión de los altos hornos.
La gigantesca parcela en la que se ubica el proyecto está dividida en varios distritos, en función de la iniciativa que se implantará en ese suelo. Para la actividad industrial se destinarán 5,3 millones de metros cuadrados, a los que hay que sumar otros 760.000 dedica dos expresamente a la creación de un parque logístico.
Todavía no se pude hablar de precios porque el proyecto está en fase de ejecución, pero en los próximos meses comenzará la promoción de parcelas.En todo caso,serán más altos que los de la Plataforma Logística de Zaragoza debido a la dualidad de infraestructuras –terrestres y marítimas– que ofrece Sagunto,cuyo puerto registra un tráfico de 3,5 millones de toneladas al año; una capacidad que se verá notable mente incrementada en los próximos ejercicios como consecuencia de las obras de ampliación de sus instalaciones portuarias.
En torno a Madrid y Barcelona
La principal demanda de suelo industrial continúa localizándose alrededor de las grandes capitales: Madrid y Barcelona. "El problema es que no hay suelo para promover grandes espacios industriales; lo que sale es pequeño, caro y ubicado en zonas más alejadas", comenta Antonio Montero, de Aguirre Newman. Los principales proyectos en la Comunidad de Madrid se están desarrollando en la zona noreste, en torno al corredor del Henares:
Torrejón, San Fernando y ya en la provincia de Guadalajara."En los municipios más cercanos al aeropuerto [Torrejón] el suelo está agotado: no es que sea caro, es que no hay.Y el poco que existe se encuentra en manos de promotoras que no ofertan parcelas, sino producto terminado", avanza Antonio Montero.
En Guadalajara, su apuesta es Torija. "Aquí nacerán nuevos parques logísticos, próximos a la futura autovía de La Alcarria, que conectará la zona noreste con la zona sur de la Comunidad de Madrid", señala el director del área industrial de Aguirre Newman. "Existe disponibilidad de suelo a precios mucho más baratos, aunque hay que advertir que la mayoría de las parcelas ya está en manos de grandes promotoras", dice.
Barcelona acusa el mismo problema de falta de suelo. Mayor aún, dada su situación geográfica, situada entre el mar y la montaña. Esto hace que los nuevos enclaves urbanísticos tengan que extenderse, necesariamente, hacia sus provincias de crecimiento natural: Girona y Tarragona.Y eso es lo que está ocurriendo.
En Cataluña, los polígonos de suelo industrial más importantes se canalizan a través de la empresa pública Cimalsa, que es la firma de la Generalitat que gestiona casi en exclusiva la ejecución y venta de suelo industrial.
El mapa industrial
Más allá de las grandes urbes y de los parques logísticos que se están creando en Zaragoza y Sa gunto, quedan aún buenas oportunidades para invertir en suelo industrial a lo largo y ancho de la geografía nacional.En Andalucía, por ejemplo, está creciendo la actividad inversora, principalmente de fondos extranjeros, en torno a los municipios cercanos a Sevilla, donde apenas hay desarrollos industriales y donde se espera que en los próximos años surjan nuevos parques logísticos.
También hay cierta actividad en Málaga, aunque en este caso se trata más de producto terminado. Sin embargo, la sana rivalidad de las dos grandes provincias andaluzas anima la inversión en el escaso suelo industrial que se pone en el mercado. En el País Vasco destaca el parque logístico Arasur, que se promueve en la localidad alavesa de Rivabellosa. Es a día de hoy la actuación industrial más grande de cuantas tienen lugar en esa comunidad autónoma.
Se trata de una plataforma multimodal de dos millones de metros cuadrados de los que apenas se han construido 70.000. Su ubicación, en la zona sur de la provincia, sitúa Arasur en un enclave privilegiado para atraer industrias de las comunidades periféricas.
El tirón de las infraestructuras
En Castilla-La Mancha, los nuevos proyectos giran en torno al aeropuerto Don Quijote de Ciudad Real,cuyo proyecto ha pendido de un hilo debido a los informes de impacto medioambiental que han llevado varias veces a paralizar las obras. Finalmente, la Unión Europea ha permitido que el aeródromo siga adelante y ahora ya comienzan a valorarse nuevos desarrollos de suelo industrial cercanos al primer aeropuerto que se construye con capital privado.
No obstante, la carencia de una actividad industrial importante en esta comunidad autónoma pesa mucho en su contra. En Castilla y León, la poca actividad de promoción industrial que se está llevando a cabo se localiza en la provincia de León.
"Lo que se está haciendo es muy incipiente y será difícil atraer a empresas dispuestas a ubicarse en la zona porque el cliente acude donde están las infraestructuras y la industria y, por ahora, esta provincia presenta carencias en los dos sentidos. Pero León tiene la ventaja competitiva de estar situado en un valioso enclave, similar al que ocupa Zaragoza, aunque en la zona noroeste", comenta Antonio Montero, de Aguirre Newman.
Este experto concluye que,"a pesar de las dificultades, existen todavía buenas oportunidades en suelo industrial". Pero advierte: "Los grandes promotores están acaparán dolo casi todo. La mejor estrategia para aprovechar las oportunidades que puedan surgir es adelantarse a los demás y buscar aquellas zonas donde se van a crear grandes infraestructuras con alternativas de transporte intermodal”. Ahí tendrá que crearse suelo industrial.
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RECOMENDACIONES DE COMPRA
Desde un punto de vista puramente inversor, el suelo industrial –y, en particular, las plataformas logísticas– es la mejor opción del sector terciario (oficinas, centros comerciales e industrial). El problema radica en que no está al alcance de todas las carteras. Lo cierto es que, aunque las rentas medias de los distintos segmentos inmobiliarios han caído de manera constante en los últimos años, el sector industrial es el que mejor ha resistido esta tendencia.
En 2001, su beneficio medio fue del 8,5%, dos puntos más de la que ofrecía el mercado de oficinas en Madrid y casi tres por encima del de Barcelona. Su rendimiento también fue mejor que el segmento de centros comerciales. En 2002, la rentabilidad se situó también por encima del 8%, el mejor registro de todo el sector terciario. Este escenario se mantiene vigente: el segmento industrial –descontado el residencial– continúa siendo el que ofrece mayores ganancias.
Desde Santander Real Estate, la filial inmobiliaria del Grupo Santander, las principales recomendaciones de inversión para grandes carteras se concentran en Zaragoza, Valencia, Madrid, Barcelona y Sevilla. Para inversiones inferiores, esta firma recomienda parques logísticos más pequeños, ubicados en los cinturones industriales de las grandes urbes.
FONDOS CREADOS POR 600.000 EUROS
Santander Real Estate –filial inmobiliaria del Grupo Santander– lanzará proximamente al mercado un producto de inversión que supondrá una novedad en el mundo inmobiliario nacional. Se trata de los denominados fondos cerrados, destinados a inversores cualificados que disponen de un capital de entre 250.000 y 600.000 euros.
Están dirigidos a partícipes que no quieren invertir directamente en el mercado inmobiliario sino hacerlo a través de gestores profesionales. Lo que hacen es aportar su dinero a este fondo cerrado y son los responsables de su gestión los que se encargan de invertirlo. Con la peculiaridad de que no existe capacidad de reembolso hasta pasado un tiempo predeterminado, que suele ser, como mínimo, de ocho años. Trascurrido ese lapso, se venden los activos inmobiliarios adquiridos y se liquidan las plusvalías.
EL SUELO EUROPEO SE MUEVE AL ESTE
Por sus altos rendimientos, el sector industrial es siempre una inversión sólida y segura. Pero antes conviene aclarar que este segmento se divide en los subsectores de producción y de almacenamiento-distribución (logística). Según el informe “Tendencias del Mercado Inmobiliario en Europa” elaborado por PriceWaterhouseCoopers (PwC), las perspectivas de los dos submercados se sitúan a ambos extremos del abanico de oportunidades.
Mientras que el de logística ocupa la tercera posición, con unas posibilidades "bastante buenas", para el sector de producción las perspectivas son "bastante malas". En Europa occidental, el rendimiento máximo ronda el 8% mientras que en Europa Central puede llegar al 9%. En aquellos lugares donde el mercado de espacios industriales y de almacenamiento modernos "apenas empieza a abrirse" –como es el caso de Grecia, Turquía y Rusia– las rentabilidades pueden alcanzar los dos dígitos.
"Rusia,a punto de explotar"
Según el informe de PwC, "aparte de la demanda de los países recientemente adheridos a la UE, ciertas naciones cercanas –pero no pertenecientes a la UE– como Serbia, Croacia y Bulgaria están experimentando movimientos logísticos cada vez mayores. Por eso, no sorprende que Praga, Varsovia y Budapest ocupen los mejores puestos del ranking de compra.
En Rusia, este sector está "a punto de explotar", debido a la existencia de una fuerte demanda y "una gran carencia de oferta". Hay muchas oportunidades, sí, pero es difícil adquirir terrenos con acceso a servicios públicos. Como peor opción, la consultora señala el mercado del Reino Unido porque "está demasiado desarrollado".
EL ANÁLISIS
El mercado de superficies industriales está experimentando un sensible cambio a lo largo de la geografía española. El incremento de las necesidades de almacenaje y distribución de mercancías ha propiciado un aumento de la demanda del sector logístico que ha cubierto la oferta de varias ciudades como Sevilla, Valencia, Málaga o Zaragoza, las cuales han terminado 2005, y empezado este año, como focos principales del ámbito industrial y logístico.
Este aumento de la demanda, unido a la falta de oferta que provoca la escasez de suelo finalista en ciudades como Madrid y Barcelona, ha despertado el interés de promotores e inversores por estas nuevas zonas, que previsiblemente terminarán consolidándose como áreas de referencia del sector logístico.
Impulso logístico
Entre estas áreas industriales Zaragoza destaca especialmente, ya que su política de promoción se ha hecho adecuadamente y sus óptimos procesos urbanísticos han facilitado la entrada de nuevos inversores. Además, desde Jones Lang LaSalle prevemos que en los próximos años esta ciudad continúe como protagonista del mercado logístico, gracias, entre otros factores, a la Expo de 2008 y a sus excelentes comunicaciones con las dos principales ciudades españolas, Madrid y Barcelona.
En lo que respecta al futuro del sector, uno de nuestros retos estriba en conseguir el equilibrio entre oferta y demanda, por lo que será necesario la agilidad de los procesos urbanísticos para responder activamente y en plazo real a los picos de demanda del mercado. La logística seguirá protagonizando el impulso de esta actividad, tanto cerca de las ciudades –con espacios a partir de 1.000 m2 – como en zonas más alejadas para naves superiores a 10.000 m2.