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Tirón en el sector inmobiliario industrial

01/04/2005

 

El sector industrial y logístico recupera posiciones tras un año de baja forma. Operaciones como la comercialización de la segunda fase del parque logístico que el fondo de inversión norteamericano ProLogis tiene en Alcalá de Henares (ProLogis Park), o los 16.000 m2 que ha alquilado Landscape Coperfil Logistics en el polígono industrial Logispark en Sant Sadurní d´Anoia (Barcelona), han marcado el comienzo de este ejercicio que vuelve a estar protagonizado por la escasez de suelo finalista.

A pesar de todo, el sector es optimista ante la salida al mercado en los próximos dos años de varios millones de metros cuadrados de suelo que actualmente están en gestión. El segmento industrial en Madrid ha experimentado en 2004 un aumento de su actividad y una estabilización de sus precios, después de un 2003 marcado por un menor ritmo de contratación y un exceso de disponibilidad. Una revitalización que tiene nombre propio: el incremento de la demanda de espacios de uso logístico para alquilar –de hecho, el 96% del capital se ha dirigido a lo logístico, según la consultora CB Richard Ellis–; así como el aumento de las compras de naves de pequeño tamaño (entre 200 y 500 m2 e integradas en parques industriales) por parte de las pymes.

Y es que el mercado industrial ha revivido este año con la demanda de grandes superficies –de 5.000 a 15.000 m2–, por parte de compañías del sector logístico. "Desde hace un año hemos notado una fuerte absorción de toda la oferta disponible de naves logísticas de reciente construcción, de 5.000 a 10.000 m2", señala Jean-Bernard Gaudin, socio director del área industrial y logística de la consultora Exa.

Por suparte, las medianas superficies –de 1.000 a 5.000 m2–, han sido para las industrias distribuidoras y transformadoras; y las pequeñas y medianas naves –de 200 a 500 m2– fueron el reclamo para las industrias auxiliares y algunas empresas locales. Prueba de la buena salida de las unidades de pequeño formato es que "algunos promotores se han metido a construir naves de 200 a 300 m2 cuya venta ha sido un éxito, e incluso algunas se han vendido sobre plano, aunque no es lo normal", señala el representante de Exa.

Es el caso de la promotora Urbis–con el 90% de su negocio en la promoción residencial–,que ha comprado suelo en Algete (Madrid) para construir mini naves industriales."A diferencia del año anterior, en 2004 se ha iniciado la construcción únicamente en los casos de prealquileres o de llave en mano", indica CB Richard Ellis. De esta forma, no se espera tener de nuevo un exceso de superficie sin ocupar. Por esto, los precios de alquiler se han mantenido estables, después de haber bajado cerca del 8% a principios de 2003, como consecuencia de la oferta disponible acumulada.

De cara a este año, la consultora King Sturge prevé que los alquileres logísticos crecerán un 5% por la escasez de oferta de almacenes de nueva construcción de alrededor de 5.000 m2. En cambio, considera que "las rentas de las mininaves caerán entre un 5% y un 15%, ya que existe un exceso de oferta de productos de entre 100 y 300 m2". Por zonas, en Madrid, la norte (N-I Burgos) acumula los precios industriales más altos, tanto en venta (1.100-1.500 euros/m2), como en alquiler (entre 6,25 y 7 euros m2 al mes). En el lado opuesto está la zona noreste (N-II Barcelona), "la más asequible en venta (725-1.200 euros/m2) y en arrendamiento (entre 3,30-6,50 euros/m2 al mes)", según Gloria Valverde, responsable del departamento industrial de Madrid de la consultora Aguirre Newman.

El área de actuación se ha extendido un radio de 60 kilómetros, mientras las localizaciones próximas a la capital se están modificando para otros usos rentables, como residencial, oficinas o comercial. Entre los proyectos finalizados recientemente están un desarrollo de almacenes de 50.000 m2 en La Resina (Tres Cantos), y otro de igual superficie de ProLogis en Alcalá de Henares. En construcción o en proyecto hay otros desarrollos cercanos a la A-4 y a la A-2,dentro de los límites de la Comunidad de Madrid.

Es el caso de Las Canteras (600.000 m2),Los Telares (150.000 m2), Meco (300.000 m2) y os Olivos (700.000 m2). Fuera de la región, en la provincia de Guadalajara, hay un proyecto en Chiloeches (200.000 m2). "El sur de Madrid es una zona atractiva para las naves industriales y allí se están construyendo 11 proyectos que se terminarán en 2006", apunta la consultora Jones Lang Lasalle. Una tipología que ha cobrado fuerza en el último año es el parque de actividades empresariales, organizado en parcelas privadas con superficies de dimensiones entre 200 y 500 m2, y que incluyen oficinas y aparcamientos.

Este tipo de inmuebles se han desarrollado en San Sebastián de los Reyes, Villaverde, Coslada y Alcalá de Henares.

El principal eje logístico en la A-2

La absorción logística se ha recuperado en este último año, en gran medida por el interés de los inversores institucionales y los fondos extranjeros por este tipo de inmuebles. CB Richard Ellis estima que "en España la adquisición de inmuebles en renta habrá rondado los 150 millones de euros en 2004, de los que el 83% han sido compras realizadas por fondos extranjeros–escoceses e irlandeses–, que se han inclinado por operaciones llave en mano con inquilino de primera fila".

Esta mayor competencia ha provocado que la rentabilidad bruta inicial haya descendido hasta el 7,25% para productos de gran valía, aunque los inmuebles en zonas secundarias o los dedicados a industria en general ofrecen entre el 8% y el 8,5%. En cualquier caso, no se han alcanzado las elevadas cifras de hace dos años–la absorción de espacio logístico en 2001 y2002 fue de unos 400.000 m2 cada ejercicio–.Las nuevas instalaciones consisten en naves diáfanas para alquilar superficies de entre 2.000 y 20.000 m2 y con alturas superiores a 12 m.

Disponen de zonas específicas de carga y descarga, con sistemas de muelles, y la posibilidad de disfrutar de servicios (tiendas, sucursales bancarias, cafeterías,restaurantes, hoteles, talleres de automóviles,seguridad y vigilancia). Adicionalmente, hay una zona preparada para oficinas con unas dimensiones de hasta el 10% de la superficie de almacén. "Las áreas en donde se ubican estos complejos logísticos tienen en cuenta las facilidades de comunicación, junto a las nuevas autopistas radiales de peaje o a las autovías. El principal eje logístico se articula en la A-2, aunque también existen áreas específicas en el sur, junto a la A-4", según CB Richard Ellis.

"Las empresas logísticas han demostrado que el precio es el factor principal de decisión a la hora de contratar espacio para sus proyectos",señala la consultora Jones Lang Lasalle. Así, los altos precios que se han alcanzado en los municipios más cercanos a Madrid y en sucasco urbano, "están provocando una huida de las actividades logísticas hacia municipios limítrofes e incluso a provincias como Guadalajara y Toledo, donde los nuevos parques desarrollados, así como su precio más competitivo hacen más rentable esta actividad",indican en Aguirre Newman.

En las áreas próximas a Madrid (Coslada, Villaverde,Alcobendas) "el precio del alquiler está entre 6 y 7 euros m2, mientras que las naves logísticas del entorno de Madrid (Torrejón deArdoz, Alcalá de Henares, Pinto, Valdemoro), las rentas son de 5 y 4 euros m2", según Jean-Bernard Gaudin, de Exa. En la zona centro (Madridy Castilla-La Mancha) –donde hay más oportunidades de encontrar producto de grandes superficies y suelo–, el alquiler se sitúa entre los 4 y los 3 euros m2. Entre la demanda de este tipo de inmuebles destacan las compañías logísticas, cuya misión es establecer bases de operaciones para la zona centro.

Así, han arrendado recientemente empresas como Transabadell, UPS, Aitena, Duco, Canela Food, Nipón Express, y Hays Logistics. Otra categoría es la de compañías de distribución, que necesitan un almacén central para abastecer sus propios establecimientos en la zona, como Alcampo, Carrefour o El Corte Inglés. El tercer escalón es el de empresas medianas o más pequeñas, que utilizan módulos de estas instalaciones para almacén de stock previo a su embarque para exportación o para suministro a clientes.2.000.000 de m2 de suelo en 2005. Respecto al suelo industrial, King Sturge estima que en 2005 los desarrollos en curso generarán una superficie industrial construida de 2.00.000 de m.".Según esta consultora,a corto y medio plazo, saldrán más de 10 millones de brutos de suelo disponible para futuros desarrollos industriales".

Panorama más que halagüeño

De momento, el año 2005 traerá algunos importantes desarrollos de suelo, como los programas de La Talayuela (Vallecas), y El Gato (Villaverde), que pondrán en circulación 1,5 millones y 877.500 m2, respectivamente. Getafe hará lo propio y colocará en el mercado 600.000 m2 de suelo industrial en el complejo Carpetania.

Al tiempo hay suelo disponible en las provincias de Guadalajara y Toledo, donde los regímenes de planificación son más flexibles y el precio del suelo es menor. Además, estas zonas se han vuelto atractivas para la ocupación industrial, debido a las mejoras en la infraestructura de transportes que han reducido la duración de los trayectos hasta Madrid.

Nuevas carreteras (tales como la M-50 y la M-31) y autopistas de peaje (R-2, R-3, R-4 y R-5) han tenido un impacto significativo sobre los mercados industriales más alejados de Madrid. El valor del suelo industrial ha crecido entre el 5% y el 20% durante los últimos 12 meses, señala King Sturge. Unos aumentos que se produjeron en el primer semestre de 2004, puesto que se incrementaron poco en el segundo semestre del año y no se espera que crezcan mucho más en 2005.

Los precios máximos de suelo industrial en el norte de Madrid son de 600 euros/m2, y de 500 euros en el sur. "El valor del suelo puede ser significativamente mayor cuando existe la posibilidad de asegurarse la recalificación para usos alternativos de mayor valor, como la conversión en lofts", según King Sturge. Y es que esta tipología de vivienda que en los últimos años se ha puesto de moda está poniendo en peligro el suelo industrial de Madrid, que en algunos casos está saliendo a precios de residencial.

Poco suelo en Barcelona

Al igual que en años anteriores, la oferta de suelo industrial finalista en Barcelona durante 2004 ha sido escasa –la disponibilidad de suelo, tanto en venta como en alquiler, ha disminuido, registrándose una caída del 2,9%–, y todo apunta a que éste será el principal problema de este segmento inmobiliario también en 2005. "De los 3.000.000 m2 previstos, el 14% se encuentra actualmente en construcción, mientras que el 85% restante no está en fase de comercialización",explica Antonio Montero, responsable del departamento Industrial de Barcelona de Aguirre Newman.

El proyecto Logispark Sant Sadurní está totalmente comprometido. La necesidad de suelo residencial alrededor del área metropolitana ha contribuido a que escaseen las calificaciones industriales. Por esta razón, se están consolidando zonas emergentes y muy competitivas, como las áreas industriales de las provincias de Girona, Tarragona y Lérida.

Esto, sin embargo, no ha acarreado un alza de los precios del suelo industrial."Apenas han mostrado suaves incrementos porque los elevados precios alcanzados durante los últimos años no han dejado margenpara subidas adicionales", analiza Antonio Montero. El valor varía de los 252 euros m2 para la comarca del Alt Penedès a los 860 euros de la comarca de El Barcelonés.

La superficie disponible de nueva oferta también es escasa: apenas suma 116.000 m2, con lo que la superficie industrial total de la región ha disminuido un 33,5%. La mayor parte del espacio disponible se encuentra en las comarcas del Baix Llobregat y Vallés Occidental, pese a que en esta última la oferta se ha visto reducida considerablemente.

Esto sí ha motivado un movimiento alcista de los precios de las naves,sobre todo en venta. "Mientras los alquileres han registrado leves subidas, los de venta se han incrementado un 5% en la región metropolitana de Barcelona", indica la consultora Aguirre Newman. Este aumento de los precios de venta ha sido patente en todas las comarcas de Barcelona y en el resto de provincias de Cataluña.

Demanda de las empresas logísticas

Una coyuntura que no ha impedido que la demanda se haya mostrado más activa durante 2004, especialmente en el primer semestre del año. Las peticiones recibidas de naves y suelo han aumentado un 6% respecto a 2003. Los productos más solicitados han sido las naves inferiores a 1.000 m2 –preferiblemente en alquiler–, y el suelo industrial de más de 5.000 m2.

El demandante estrella es la empresa logística, mientras que las pertenecientes a los sectores de nuevas tecnologías, comercial, escaparate y fabricación han rebajado el volumen de peticiones Quizá por la falta de correspondencia entre el producto disponible y el demandado. Y es que "pocas promociones se dirigen hacia las pymes que, sin embargo, constituyen el grueso de la demanda industrial de la región", señalan en Aguirre Newman.

Éstas suelen solicitar naves pequeñas –de entre 500 y 1.000 m2, generalmente para la compra–, un producto prácticamente inexistente en la cartera de los promotores. Tampoco hay producto de menos de 500 m2, ni superficies de entre 1.000 y 2.500 m2, lo que supone una barrera para la entrada de las multinacionales.

ESPAÑA PREFIERE COMPRAR

Los fondos de inversión, nacionales e internacionales, buscan un producto industrial (léase naves industriales) poco abundante: de calidad medio-alta y ocupación casi total. La demanda, ante la falta de producto logístico, se dirige al mercado de naves de producción, especialmente si los activos son reconvertibles hacia otros usos.

Aunque se ha registrado un incremento de las operaciones de los propietarios usuarios de activos industriales venden sus inmuebles a inversores inmobiliarios a cambio de un contrato de alquiler a largo plazo–, la proporción de usuarios-propietarios frente a la de usuarios-arrendatarios continúa siendo muy superior en España que en los mercados anglosajones.

ESCASEZ DE OFERTA EN MADRID

El mercado industrial de Madrid sufre en la actualidad un momento de notable estabilidad, marcado por un desarrollo en el que destacan principalmente la escasez de oferta de naves pequeñas y una continuidad en la restricción de la oferta en general. Esto último debido principalmente a que los procesos administrativos continúan siendo lentos y retardan por tanto la salida al mercado de nuevos proyectos.

Además, el mercado industrial madrileño, y su área de influencia, se ha caracterizado durante los últimos meses por mostrar una reactivación de la demanda de naves logísticas y de distribución. Esta demanda se ha incrementado principalmente para inmuebles en régimen de alquiler y para superficies superiores a los 5.000 m2, que no siempre ha encontrado localizaciones con la calidad necesaria, lo que ha llevado a que los índices de contratación se hayan ralentizado.

En cuanto a inmuebles en régimen de compra, la demanda ha estado especialmente activa para naves pequeñas. Otra fórmula de demanda que ha cobrado especial importancia durante los últimos meses en el mercado industrial de Madrid es la de llave en mano, un sistema que ha gozado de gran éxito, puesto que permite a los usuarios obtener unas instalaciones a medida de sus necesidades dentro de unos plazos razonables (entre 12 y 18 meses).La petición de naves pequeñas de compra sigue muy fuerte y no creemos que vaya a ralentizarse. Únicamente en algunas zonas donde se ha dado una fuerte concentración de promociones el ritmo de ventas ha bajado un poco.

Los transportistas solicitan naves en una zona no muy alejada de Madrid y en parques donde sus tráileres puedan maniobrar y descargar sin dificultad. La superficie demandada oscila entre 1.000 m2 y 3.000 m2 y son empresas que optan por la compra de las instalaciones. Existe además una fuerte demanda insatisfecha de naves de compra de entre 1.500 m2 y 3.000 m2 de empresas que piden unas nuevas instalaciones con un porcentaje elevado de oficinas, y que se encuentren bien comunicadas y con transporte público.