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Oportunidades inmobiliarias alrededor del PEIT

01/12/2005

A estas alturas nadie cuestiona que el Plan Estratégico de Infraestructuras y Transporte (PEIT) abre un nuevo horizonte para el mercado industrial español, sobre todo el logístico. Y es que hay una cosa clara: "Para el desarrollo y expansión de una zona industrial es imprescindible contar con unas buenas infraestructuras y vías de comunicación",señala Adela Gallego, directora de la delegación de Tarragona de la consultora inmobiliaria King Sturge.

Dibujemos un nuevo mapa. En 2020 la extensión de la red ferroviaria de alta velocidad se multiplicará por diez, pasando de 1.000 a 10.000 km, y todas las capitales de provincia disfrutarán de un acceso directo. La red de carreteras tendrá un modelo mallado, no radial. Prácticamente se va a duplicar la red estatal de autovías y autopistas, pasando de los 9.000 km actuales a 15.000. En cuanto a los aeropuertos, se doblará la capacidad de absorción de tráfico de la red aeroportuaria a la vez que mejorará la operatividad en todo tipo de condiciones climáticas.

A 15 años vista se incrementará un 75% la capacidad de los puertos y funcionarán las llamadas autopistas del mar, una alternativa competitiva frente al transporte terrestre.Y se habrá consolidado el papel de los puertos como nodos intermodales del transporte de mercancías, indica el Ministerio de Fomento. El ferrocarril es el gran protagonista del PEIT, la apuesta a la que se destina casi el 50% de los recursos. El Plan plantea el tráfico ferroviario mixto de viajeros y mercancías y la interoperabilidad de la red ferroviaria convencional con la europea. Así las cosas, las buenas condiciones de accesibilidad, hoy prácticamente restringidas al eje Sevilla-Madrid-Lleida y al Corredor Mediterráneo, se extenderán a todo el territorio.

Los cambios más significativos se producirán en el cuadrante noroeste peninsular, especialmente en Galicia, Cuenca-Teruel, Andalucía oriental y Murcia. Este es el panorama que le espera al mercado industrial español en los próximos 15 años y que va a hacer que, junto a los mercados tradicionales de Madrid y Barcelona, surjan otras plazas con atractivas ventajas para captar operadores logísticos, empresas e inversores, que buscan reducir sus costes fijos. "La mejora de las comunicaciones, además de reducir los costes de transporte, también minimiza el tiempo, por lo que el incremento de gastos que supone alejarse del núcleo urbano es mucho menor que el aumento de rentabilidad de sus activos", asegura Julián Cuartero, responsable del área industrial y suelo de la delegación de Valencia de King Sturge.

Disponibilidad de terrenos, precios asequibles, oferta de productos adecuados, subvenciones y agilidad en los trámites administrativos. Son algunos de los ases que tienen en la manga los nuevos centros industriales y logísticos que los expertos sitúan en Valladolid, Zaragoza, Valencia, Sevilla y Málaga. También hay que señalar las provincias limítrofes a Madrid, como Guadalajara o Toledo. Y en el norte:

"Galicia podría ser una sorpresa si consolida su mejora en infraestructuras y comunicaciones", afirma Basilio González, director de agencia industrial de Madrid de CB Richard Ellis. "Entre las nuevas oportunidades logísticas hay que destacar Valladolid y Zaragoza, porque son en claves estratégicos en el trazado del AVE", según Javier García, marketing manager de Aguirre Newman. El producto más demandado en las nuevas plazas será el logístico, con una superficie media de entre 3.000 y 5.000 m2..

Y es que, sin duda, este Plan va a calar en los sectores de transporte y distribución, ya que las empresas españolas y multinacionales están internacionalizando su actividad logística y necesitan nudos de comunicación más representativos.Y porque dentro del sector industrial, la logística toma la delantera. No hay más que ver los datos de los últimos años. "Sólo en Madrid la absorción de superficies logísticas se ha incrementado un 25% en los últimos 12 meses y en el ámbito nacional el negocio logístico representa ya el 10% del Producto Interior Bruto (PIB), y seguirá aumentando porcentualmente a medio plazo",dice Basilio González.

Además, según un reciente informe de CB Richard Ellis, los inversores extranjeros se muestran cada vez más activos en el sector industrial. En el primer cuatrimestre de 2005, el 70% de las inversiones industriales totales en España correspondió a ahorradores foráneos.

Ese interés internacional prueba el buen tono industrial y de las inversiones inmobiliarias en general, debido al"claro exceso de liquidez de compañías inversoras y de fondos que se han concentrado en el mundo inmobiliario como refugio más sólido que los mercados de valores", según apunta el citado informe. Pero la tendencia a ampliar fronteras y abaratar costes ya empieza a dejarse notar. No hay que olvidar que las inversiones en infraestructuras de transporte en España duplican hoy la media de la Unión Europea (entre el 1 y el 0,85% del PIB), explican en Atis Real Auguste Thouard.

 

La onda expansiva en Madrid y Barcelona

Es el caso de la región de Madrid, donde la mejora de las carreteras ha provocado la descentralización y el consiguiente traslado de la demanda hacia otras provincias más alejadas pero con precios más asequibles, como las de Guadalajara o Toledo, zonas de atracción para actividades logísticas, opina Javier García, de Aguirre Newman. Estamos hablando de localidades que se extienden a lo largo de la carretera de Barcelona y de Andalucía –a 38 y 50 km de Madrid– como Azuqueca de Henares, Cabanillas del Campo, Alovera o Seseña.

 

Las cuentas salen

En Guadalajara, las gestiones urbanísticas son más rápidas que en Madrid y existen ayudas fiscales por parte de la Administración para facilitar la instalación de industria. La diferencia de precios es contundente: unos 120 euros en Seseña frente a los 640 de San Sebastián de los Reyes, señala King Sturge. "Toledo y Guadalajara tienen un fuerte potencial como alternativas claras a Madrid, por lo que el desplazamiento de enclaves logísticos hacia Cuenca o Teruel todavía está lejos", reflexiona Basilio González, de CB Richard Ellis.

Lo mismo pasa en Barcelona, aunque quizá deforma más acusada por las limitaciones topográficas y el firme control ejercido por la Administración,que provocan una ausencia de suelo finalista casi agónica. Aquí el metro cuadrado se vende a 850 euros, más que en París, comentan en Aguirre Newman. Así pues, la falta de disponibilidad de terrenos adecuados obliga a situarse en zonas lejanas a la ciudad.

Las nuevas áreas para naves logísticas se encuentran cerca de la A-7, hacia el sur, en las áreas del Penedès y Tarragona y hacia el norte en el Vallès Oriental y La Selva. Igualada, en la zona de L'Anoia, se está convirtiendo en una área industrial dada la finalización de los últimos 40 km de la Nacional II cerca de Barcelona, sostienen en King Sturge. La onda expansiva ha llegado hasta la provincia de Tarragona.

Los principales núcleos de actividad de Cataluña están bien comunicados,aunque los expertos aseguran que el Tren de Alta Velocidad mejorará la comunicación, ya que permitirá desplazarse de Tarragona a Barcelona y viceversa en media hora. Por lo tanto,"aún será mayor la demanda procedente de la capital catalana y alrededores que buscarán ubicaciones en la provincia tarraconense donde los precios son inferiores y donde hayen marcha varios planes parciales, gracias a los cuales, en breve, se incrementará la oferta de suelo industrial", indica Adela Gallego,de King Sturge.

 

Zaragoza, sucesor natural de Barcelona

La ubicación estratégica de la ciudad de Zaragoza es indudable, tanto para la distribución a nivel nacional como europea. Esto ha dado lugar a que promotores nacionales y extranjeros hayan mostrado su interés por situarse en sus áreas industriales. "El precio medio de la nave industrial en Zaragoza es de700 /m2 aproximadamente", señala Javier García, de Aguirre Newman. El suelo oscila entre los 100 y 162 €/m2 .Nada que ver con los valores que se manejan en el mercado madrileño.

La consultora Atis Real Auguste Thouard lo explica: "El margen de precios entre la ciudad con mayor valor, Madrid, y la de menor, Zaragoza, crece a medida que aumenta la distancia. De esta manera vemos que el diferencial de los valores en alquiler Madrid-Zaragoza, en zona urbana, es de un 55%; mientras que si nos alejamos 40-60 km sube al 79%. En naves en venta es del 36% en urbano y de un 61% en la franja más lejana. En cambio, en terrenos las diferencias son convergentes, siendo un 50% en urbana y un 57% en la banda de los 40 a 60 km".

 

El sector de la logística en Valencia, al alza

A Valencia han llegado empresas nacionales e internacionales que buscan su primera ubicación y otras que están en pleno proceso de expansión. Aquí se ha registrado un aumento de la demanda de grandes superficies, especialmente de naves logísticas de entre 5.000 y 10.000 m2 en zonas cercanas al puerto o en el eje de la A-3. Desde hace dos años la zona sur continúa siendo la más demandada como primera ubicación. Allí se ha consolidado el tejido industrial valenciano (textil, calzado o mueble), lo que ha llevado a la ampliación de parques industriales y logísticos.

Sin embargo, es en la zona centro, especialmente en localizaciones a partir de 12 y 18 km de Valencia, donde existe una mayor actividad. En esta ubicación se sitúan las mejores condiciones económicas en el cierre de operaciones.Es el caso de poblaciones como Ribarroja y Oliveral, por su buena situación respecto a la A-3,Cheste o Chiva. Existe una importante demanda de suelo industrial en un margen máximo de 20 km de la zona urbana por parte de promotores industriales. La oferta pública de suelo industrial ronda actualmente los 20 millones de m2, que estarán disponibles dentro de cinco años en toda la comunidad.

En estos momentos existen listas de espera para poder explotarlos.La oferta disponible es en alquiler –por la compra masiva del parque por parte de inversores–, lo que ha provocado subidas de precios y escasez de oferta de naves en venta."El sector de la logística en Valencia, a diferencia de Barcelona, está en alza gracias a ser un enclave estratégico en comunicación terrestre y marítima. El mercado está en fase de crecimiento, frente al catalán en etapa de maduración", exponen en Atis Real Auguste Thouard. Los operadores están apostando con fuerza por esta localización en los últimos meses,hecho que apoya la ampliación del puerto de Valencia o la ZAL.

 

Oportunidades en el sur de la Península

En Sevilla, el área de influencia de la actividad industrial tiende a distanciarse cada vez más de la ciudad en una radio que va de 10 a 20 km del centro urbano. Esta huída hacia el extrarradio se dirige principalmente a Alcalá de Guadaíra, Dos Hermanas y Aljarafe. "Cada vez más los empresarios cambian la percepción de los estándares de lejanía, aceptando ubicarse a distancias cercanas a 20 km La transacción tipo continúa siendo de pequeño volumen, ocupándose naves de 250 a 500 m2", según la consultora Atis Real Auguste Thouard.

La oferta de suelo industrial es reducida y está pendiente de proyectos en avanzado estado de desarrollo urbanístico en la A-92 y la N-630.Por otro lado, la revisión del diseño de los municipios de Sevilla y Alcalá de Guadaíra permitirá la entrada en el mercado de nuevos productos. Los valores de venta han permanecido más estables en los seis últimos meses ,con la excepción de algunos polígonos de la zona este y norte que han seguido creciendo.

El mercado de la logística es de lo más disperso,de forma que sólo existe una zona consolidada: el Centro de Transporte de Mercancías de Sevilla, donde se ubica la gran masa de operadores.También hay empresas, sobre todo de distribución alimenticia y transportes, en el Polígono Carretera de la Isla –con una superficie de 200 ha–, atraídas por costes inferiores.La Zona de Actividades Logísticas (ZAL) del Puerto de Sevilla –con un total de 32.000 m2 de naves– combatirá en parte la escasez de naves en Sevilla.

En Carmona se desarrollan cerca de 85.000 m2 logísticos cuya entrega se concluirá a finales de 2006. Finalmente, en Utrera, queda pendiente de aprobación el Centro Logístico Intermodal del Bajo Guadalquivir, con una actuación cercana a 265.000 m2. La superficie actual de la demanda se sitúa entre los 2.000 y 10.000 m2 y la renta máxima se localiza en la ZAL, con 57,7 euros el metro cuadrado por año (4,8 euros al mes).

Los preciosde los suelos continúan al alza, debido al volumen de proyectos emergentes en el entorno de la urbe, siendo la zona este –con 300euros por m2– la más valorada hoy en día.También en Málaga el área de influencia tiendehacia el extrarradio, a causa de los altos precios y la escasa disponibilidad de suelo. A ello se añade la mejora de las comunicaciones e infraestructuras que han experimentado estas zonas, como el valle de Guadalhorce o Antequera,a 50 km de Málaga."Para los próximos años el mercado acogerá cerca de 725.000 m2 en diferentes polígonos y plataformas logísticas", adelanta Atis Real Auguste Thouard.

Las principales actuaciones estarán localizadas en los municipios de Álora,Coín, Pizarra, Alhaurín de la Torre y Alhaurín el Grande, todos ellos en el valle de Guadalhorce.Al mismo tiempo el polígono industrial Buenavista tendrá 800.000 m2 y una ubicación óptima en las inmediaciones del Centro de Transportes.En Málaga, polígonos como San Rafael, San Luis o Alameda empiezan a tener un porcentaje muy elevado de presencia residencial. Son áreas con un alto grado de obsolescencia y con malas infraestructuras, y su futuro pasa por la desaparición y su rehabilitación a residencial.

Aunque el mercado logístico está en una fase poco evolucionada, el futuro es prometedor.Actualmente, tanto operadores como promotores logísticos están interesados en esta localización, en especial en la zona de Antequera y el valle de Guadalhorce. Las rentas máximas del mercado se hallan en el Centro de Transportes de Mercancías de Málaga y rondan los 72 euros por metro cuadrado y año. En la zona de Antequera las rentas descienden hasta los 45 euros.

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TENDENCIAS EN MADRID Y BARCELONA

MADRID

La logística continúa siendo la línea de negocio más productiva en la región. En construcción hay más de 1,1 millones de m2, de los que cerca de medio millón son para uso logístico. La mayoría de las promociones se encuentran en el sector situado entre la A-2 y la A-4. Para la modalidad de llave en mano, se ofrecen proyectos que suman una superficie total de cerca de 1,3 millones de m2, volviendo a estar ubicados, sobre todo, entre las carreteras A-2 y A-4. Se espera que los alquileres de las naves logísticas prosigan su tendencia al alza (se incrementarán en un 5%) durante los próximos 12 meses debido a la falta de oferta. Sin embargo, las superficies industriales pequeñas bajarán sus precios en torno al 5 ó 10% a causa del incremento en la oferta. La superficie disponible de suelo finalista no llega a 300.000 m2 edificables en las parcelas comercializadas de suelo listo para construir.

 

BARCELONA

La oferta de inmuebles industriales bien situados y con características adecuadas es prácticamente inexistente. La escasez de solares disponibles obliga a alejarse cada vez más de la ciudad para realizar los nuevos desarrollos. La tasa de disponibilidad ha caído hasta situarse en el 4,8%, la más baja desde hace cinco años. Debido a una escasez de producto, se espera que los alquileres de naves industriales y de distribución en las ubicaciones privilegiadas continúen al alza. Se prevé que los incrementos sean de entre el 5 y 10% en los próximos 12 meses.