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Las naves se alejan de las ciudades

27/03/2014

El mercado de naves industriales vive un momento dulce en términos de demanda, aunque la escasez de suelo finalista para proyectos empresariales es la tónica dominante. Falta espacio para naves grandes y resulta complicado encontrar nuevos desarrollos en los alrededores de las ciudades importantes, que es donde las empresas quieren ubicarse.

A pesar de las alarmas sobre la desaceleración del mercado, los datos del INE (Instituto Nacional de Estadística) muestran, al menos por ahora, todo lo contrario. La economía crece y en especial el sector industrial, si bien es cierto que la construcción empieza a manifestar los primeros síntomas de ralentización.

Esto indica que el segmento de naves industriales atraviesa una buena época y tira con fuerza pese a la limitada oferta capaz de adaptarse a las necesidades del mercado. Hay actividad y muchos de los proyectos vienen de la mano de las comunidades autónomas, que están incorporando suelo público a la oferta para satisfacer necesidades que no están cubiertas.

La realidad es que la escasez de suelo para alquilar es un mal endémico en este sector. Ante la falta de espacio en las cercanías de las grandes ciudades, el tejido industrial se está dispersando más y alejando de los grandes núcleos urbanos, debido a la carencia del mismo.

Desde el punto de vista social es tan relevante como el problema de la vivienda. Debemos evitar que los países del este europeo, y no digamos ya casos como el de China, se lleven la industria. Evidentemente, el motivo fundamental es una cuestión de coste y éste empieza desde el propio origen de la ubicación del negocio”, consideran expertos del sector.

Madrid.

La economía de la Comunidad de Madrid vuelve a registrar incrementos interanuales superiores a la media nacional, con cifras superiores al 4,5. Esto hace que el segmento de mininaves industriales mantenga su atractivo en los principales ejes de la Comunidad. De todos modos, la tendencia a alejarse de las áreas más próximas a la ciudad se mantiene, incluso se ha potenciado, ya que se inician nuevos desarrollos a precios más asequibles para la empresa de tamaño mediano. Éstos se localizan en la zona noreste en San Fernando de Henares; en la zona sur, en Getafe, Móstoles y Ciempozuelos.

En el caso de Madrid, habrá nuevos desarrollos en Vicálvaro y Vallecas. Pero Madrid cuenta con una desventaja adicional, la amenaza de provincias limítrofes persiste, donde los precios y rentas son menores y existe más producto disponible. Aunque estas últimas cuenten con el inconveniente del tiempo de transporte, los costes y los accesos a la ciudad.

En la comunidad madrileña, los principales demandantes de las grandes superficies continúan siendo las empresas de distribución y almacenaje, que buscan ubicaciones más retiradas del centro de la ciudad pero a la vez muy bien comunicadas. Por actividades, la demanda se ha repartido principalmente en sectores como distribución, almacenaje e industria ligera.

El resto se divide entre pymes de servicios, tecnológicas y empresas de construcción y reformas. La absorción total, contando operaciones de alquiler y venta, supera los 500.000 m2, de los que el 76,6% se destinan a operaciones de arrendamiento y el resto a la modalidad de venta o llave en mano.

Destaca también la figura de la operación en “aportación”, donde el propietario del suelo participa en la distribución de los beneficios generados por el proyecto. “El cambio de tendencia en la evolución de los tipos de interés, así como el endurecimiento en las condiciones crediticias por parte de los bancos podría reducir el ritmo de adquisiciones de los inversores particulares y de las pequeñas y medianas empresas”, comentan en King Sturge.

Oferta.

Los metros disponibles al final del primer semestre de 2007, según datos de la consultora King Sturge, alcanzaban los 700.000 m2 , lo que supone un incremento respecto al período anterior del 7,7%. Actualmente se está construyendo el parque de mayor tamaño existente en la Comunidad de Madrid: Puerta de Madrid, que se halla en San Fernando de Henares. Tiene 1.370.000 m2 de suelo, de los cuales aproximadamente el 80% se ha destinado a usos industriales ya sea industria mediana o grandes almacenes logísticos.

Con ello, y teniendo en cuenta la estimación de metros totales existentes, la tasa actual de disponibilidad desciende desde el 2,6% al 2,3%, lo que evidencia la carencia de producto que existe en la comunidad madrileña. Los precios de alquiler y venta siguen una tendencia ascendente, aunque sin olvidar la posible evolución del mercado, con un previsible enfriamiento de la economía en general y la incertidumbre en los mercados financieros. En alquiler, los valores medios están entre los siete y los cinco euros/m2 /mes.

Barcelona. La continuidad en el ciclo expansivo de la economía catalana se mantendrá durante la segunda mitad de 2007 y a lo largo de 2008, con tasas de crecimiento similares a las del año anterior y con niveles de ocupación notables. El gran tema pendiente, al igual que ocurre en el resto de las comunidades, es la debilidad de la tasa de ahorro.

El nivel de la demanda industrial en el área metropolitana de Barcelona continúa con su sólida tendencia alcista, caracterizada por una insuficiencia de suelo industrial finalista donde puedan instalarse empresas de cierto tamaño en un radio de 50-70 km de la Ciudad Condal. Igualmente, sigue teniendo un mayor peso la compra frente al arrendamiento, debido a la exigua oferta existente y a la evolución de los tipos de interés.

Esta escasez de suelo industrial cercano a la capital catalana ha tenido el efecto inmediato de elevar las rentas de alquiler en prácticamente todas las zonas con interés potencial industrial y logístico, a causa de la demanda insatisfecha existente”, argumentan en King Sturge.

La demanda en Cataluña la lidera la industria manufacturera, la industria ligera y empresas de distribución, seguida por los servicios y compañías de construcción especializadas en rehabilitación y reformas. No obstante, el ritmo de absorción se está ralentizando por la escasa disponibilidad de producto existente en el mercado.

Las naves industriales con una significativa demanda son las menores de 1.500 m2, fiel reflejo de la estructura empresarial catalana, basada en un 95% en pequeñas y medianas empresas. En este contexto, las promotoras y consultores inmobiliarios están más activos. De esta forma, Atisreal comercializa más de 30.000 m2 en el área metropolitana de Barcelona, situados en los polígonos industriales Rubí y Pallejà, este último constituye un municipio emergente ubicado en la confluencia de la A-2.

Las rentas de alquiler tienden a la estabilización y los mayores incrementos se han producido en el área de Gran Vía, ZAL y el Parc Lo-gístic de la Zona Franca. En cuanto a los precios de venta, las alzas más acentuadas se han vivido en el Prat y en el área del Vallès Occidental y Oriental. El resto de zonas se han mantenido sin cambios apreciables. En Barcelona y Tarragona la convergencia de rentas tiende a asentarse en la línea de los 4 y los 5 euros/m2 /mes. En el caso de Tarragona, la demanda industrial se sustenta en el producto de mininaves (naves industriales entre 250 y 450 m2) en los polígonos cercanos a las poblaciones de Reus y Tarragona, mientras que la demanda logística se concentra en los espacios industriales de Riuclar (Tarragona), Constantí y Valls. Valencia.

La mejora de las infraestructuras y los accesos con el resto de España está impulsando con bastante fuerza el sector industrial de la Comunidad Valenciana. El puerto de Valencia, con su ampliación, se convertirá en el principal centro de transferencia de mercancías del país, superando al de Barcelona, al menos así lo estiman varios expertos.

El sector más dinámico que solicita espacios industriales es el de servicios, en particular actividades logísticas de gran calado. Le siguen la industria ligera, principalmente pequeños negocios que están asociados a la actividad constructora y servicios a empresas.

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ZARAGOZA Y EL TIRÓN DE LA EXPO 2008

El Valle del Ebro, y en particular la ciudad de Zaragoza, con motivo de la celebración de la Exposición Internacional en 2008, están adquiriendo un especial protagonismo que se ve reflejado en el mercado industrial y logístico.

Este interés se siente en la construcción y posterior comercialización de naves industriales, plataformas logísticas y parques empresariales que se están construyendo en Zaragoza en los diferentes polígonos y ubicaciones empresariales. El número de polígonos existente en la actualidad se eleva a 39, con una superficie total de 32,9 millones de metros cuadrados, según datos de King Sturge. Destacamos algunos de ellos:

Empresarium. Cuenta con una superficie total de unos 3,5 millones de metros, de los cuales están ocupados 1,5 millones. Las superficies disponibles comprenden entre los 4.000 y los 55.000 m2.

Parque Empresarial Parque Norte. Posee una superficie total de unos 215.000 metros y las superficies disponibles mínimas van desde los 500 hasta los 20.000 m2.

Parque Tecnológico de Reciclado López Soriano. La superficie total es de 8,35 millones de metros y ocupados están unos 450.000. Las superficies disponibles mínimas son de 4.000 m2. • Plataforma Logística de Zaragoza (Plaza). Mantiene una superficie total de unos 12,8 millones de metros, de los que aproximadamente 3,3 millones están ocupados. Las superficies disponibles mínimas rondan los 5.000 m2. En general, las rentas de alquiler oscilan entre los 2,5 euros/m2 /mes de los polígonos más retirados del centro a los 5,9 euros/m2 /mes de las zonas más próximas.

Las ubicaciones con rentas más altas se concentran en Plaza, Empresarium y Malpica. La media de precios de venta para una nave industrial estándar oscila entre los 500 euros/m2 /mes para ubicaciones más alejadas del centro a los 1.250 euros/m2 /mes en emplazamientos más próximos, aunque con tendencia a la estabilización futura.

 

SUELO ESCASO Y CARO

La carestía de suelo industrial en la Comunidad de Madrid vuelve a ser la variable más notable. No obstante, durante 2007 se aprecian algunas diferencias respecto a años anteriores. La escasez se presenta sobre todo en suelos en venta para naves de grandes superficies y destinadas a la logística.

Subida de precios

Ante este panorama, los precios en este segmento tienden al alza, con aumentos del 5%-6% para alquileres y en algunas zonas de un 20% para la venta, aunque se trata de casos excepcionales. Por este motivo, los precios seguirán incrementándose hasta que no se equilibre la oferta y la demanda.

Esto está llevando a las empresas a expander su radio de búsqueda, con objeto de obtener mejores precios. Pero se encuentran con un escollo que deben resolver: las localizaciones han de disponer de buenas infraestructuras y adecuados equipamientos para que merezca la pena la distancia a la capital. Sin olvidar, las nuevas tendencias en naves industriales: mejores tecnologías, inmuebles más nuevos, desarrollo de mininaves y empresas escaparate.

 

El futuro

✑Naves más flexibles y adaptadas a las necesidades del mercado.

✑Desarrollos de suelo cada vez en zonas más alejadas.

 

Las claves del mercado

✑Naves más flexibles y adaptadas a las necesidades del mercado.

✑Desarrollos de suelo cada vez en zonas más alejadas.