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Una nave logística redonda

01/09/2005

La escasez de oferta de calidad en la Comunidad de Madrid junto con la subida de los precios de alquiler (un 3,7%) y venta (19,5%) han favorecido durante el último año la descentralización. No son pocos los usuarios que se han dirigido hacia las zonas industriales de municipios más alejados de la Comunidad e,incluso, a las localidades de Guadalajara y Toledo para conseguir unos precios más moderados incluso a costa, en algunos casos, de reducir representatividad.

El encarecimiento del 19% del suelo industrial que ahora alcanza los 330 euros/m2 tampoco ayuda. La situación en la capital catalana no dista mucho de ese diagnóstico. La oferta inicial ha experimentado una disminución de más del 50% y el suelo industrial finalista sigue escaseando. Estos son los aspectos que limitan la aparición de una oferta adecuada a las necesidades de las empresas, que aunque están a la espera de la salida al mercado de nuevos desarrollos, en construcción o en proyecto, ven peligrar su competitividad. Así las cosas hay que afinar la puntería y elegir bien.

No todos los productos valen y no todas las ubicaciones tienen los mismos resultados. Una de las claves de un buen emplazamiento son las infraestructuras y servicios, sobre todo cuando se trata de actividades logísticas. Toma especial importancia la cercanía a buenos ejes de comunicación pero no necesariamente cercanos a los principales centros de población como Madrid o Barcelona–salvo que se trate de compañías de distribución–,ya que los precios son elevados y poco o nada competitivos para este tipo de empresas, señala el director del departamento industrial de Aguirre Newman en Madrid.

Los expertos aconsejan apostar por localizaciones que posean un buen plan de infraestructuras y fomenten la intermodalidad del transporte, con conexiones vía ferrocarril y carretera. Pero también es importante la cercanía a puertos y aeropuertos y a una infraestructura de peaje próxima al polígono.

Una norma de oro que ha seguido el polígono logístico de Prologis Park Alcalá (Alcalá de Henares-Madrid), con acceso directo desde la M-50 y la A-2, a escasos kilómetros de la M-40,M-45 y al aeropuerto de Madrid-Barajas. "Permite el rápido acceso a cualquier punto de la Comunidad de Madrid y a toda España", señalan en King Sturge. Prologis Park San Boi (Barcelona) tiene acceso desde la C-32, se encuentra a cuatro kilómetros del aeropuerto y a seis de la zona franca del puerto de la Ciudad Condal, con buenas comunicaciones con la red viaria de Cataluña.

La calificación de los polígonos de la Comunidad de Madrid respecto al conjunto de infraestructuras, accesos, comunicaciones, transportes públicos y servicios, es en líneas generales buena. Sin embargo, no son del todo adecuadas los naves más próximas a vías secundarias, como la M-607 y la M-113. Las comunicaciones por transporte público pueden mejorarse en lo sucesivo, si bien se trata de una característica exógena una vez está el polígono ubicado, señalan los expertos.

 

Aprovechar las radiales

El por qué las provincias de Guadalajara y Toledo se han vuelto atractivas para la ocupación industrial no sólo se debe a los precios más asequibles sino también a las mejoras en las infraestructuras de transporte, que han reducido la duración de los trayectos a Madrid. Nuevas carreteras (como la M-50 y la M-31) y autopistas de peaje (R-2, R-3, R-4 y R-5) han tenido un impacto significativo sobre mercados industriales más alejados aún de la región madrileña.

Las características de las naves son otra de las patatas calientes del sector. En el caso del demandante logístico, estamos hablando de instalaciones diáfanas con alturas medias de 10 m y muelles de carga y descarga en proporción de uno por cada 1.000 m2, aproximadamente."Hoy en día se aconseja realizar las plataformas logísticas lo más flexibles posible para llegar al mayor número de potenciales clientes modulando a partir de 2.500 m2", señala Antonio Montero, quien advierte de la importancia de disponer de una zona amplia de maniobras para tráileres.

La superficie de oficinas no debe ser superior al 5% del total. Respecto a las calidades constructivas toma mucha importancia la solera.Las instalaciones de protección contra incendios han cobrado especial relevancia, una vez aprobado el nuevo reglamento de protección contra los mismos en instalaciones industriales (la colocación de sprinklers o rociadores automáticos evita una mayor sectorización, algo fundamental para las empresas logísticas).

Cuando se trata de mininaves –producto demandado por firmas locales, industrias auxiliares y pequeños inversores– las superficies medias más ajustadas son 300 m2 con una entreplanta y mejor si se trata de promociones en polígonos cercanos a núcleos importantes de población, de más de 50.000 habitantes, con alta actividad y una significativa infraestructura de servicios, bancos, restaurantes, etc.

Las compañías conocen muy bien qué clase de nave necesitan. Sin embargo, los promotores no siempre aciertan con los proyectos que desarrollan.El error más habitual a la hora de crear una promoción es realizar un producto orientado a la logística cuando debería ser para empresas de transporte y distribución por su cercanía a grandes centros urbanos y principales vías de comunicación, donde las rentas son más elevadas.

"Este tipo de compañías sí pueden asumir estos costes, mientras que las que buscan una nave logística pura donde su actividad principal será el almacenaje buscarán zonas más alejadas, ya que no aprecian ese valor añadido", según Montero. Por ejemplo, en cuanto a las características constructivas, no tiene sentido que un promotor construya una nave de 5.000 m2 con alta capacidad de almacenaje a 10 m de altura y la dote después de dos muelles de carga y descarga para vehículos ligeros.

 

Las claves de cada mercado

Analicemos ahora cuatro ciudades básicas a la hora de establecer una nave logística.

Madrid

En la Comunidad de Madrid, las promociones que saldrán en los próximos meses suman 900.000 m2. Están en las zonas noreste, sur y en el casco urbano donde se concentra más del 85% de las promociones futuras, sobre todo por los desarrollos existentes en Villaverde–102.000 m2–, Ciempozuelos –100.000 m2– y Alcalá de Henares –154.000 m2–. El precio medio de alquiler ha registrado un ascenso del 3,7%, hasta situarse en torno a los 5,43 euros por metro cuadrado y mes. Las zonas de la Comunidad que registran precios más altos son la norte (Alcobendas y San Sebastián de los Reyes) y el casco urbano.

Por su parte, el precio medio de venta se ha encarecido un 19,5% respecto al año anterior, situándose en 1.015euros/m2. Las zonas con precios de venta más elevados son el norte, este y casco urbano, con valores por encima de los 1.090 euros/m2. El precio del suelo industrial ha registrado una subida en torno al 19%, por lo que cuesta 330 euros el metro cuadrado.La horquilla se localiza entre los 120 euros/m2 de Seseña hasta los 640 euros de San Sebastián de los Reyes.

Barcelona

El espacio disponible está en torno a los 625.000 m2, una cifra que no refleja las dificultades que tienen los clientes para encontrar superficies por encima de 5.000 m2 en un radio de 30 km alrededor de la ciudad. La disponibilidad de almacenes logísticos para venta o alquiler en zonas prime es muy limitada.Sin embargo, en el caso de mininaves de menos de 1.500 m2, el alquiler ha aumentado tras la finalización de varios proyectos, no así la venta de este tipo de inmuebles, que ha sido escasa.

La falta de suelo disponible está limitando el desarrollo de nuevos proyectos. Entre las posibles áreas para la ubicación de nuevas superficies logísticas se incluyen zonas a lo largo de la N-II, próximas a las localidades de Esparraguera e Igualada, gracias al acondicionamiento de las infraestructuras. También en los desarrollos cercanos a la autopista AP-7, los situados en el Baix Penedès y en la provincia de Tarragona y los correspondientes al Vallès Oriental y La Selva,según la consultora King Sturge.

Zaragoza

Zaragoza, y más concretamente PLAZA (Plataforma Logística de Zaragoza), con una superficie de 1.200 ha, está actualmente considerada como una seria alternativa a los dos principales centros neurálgicos industriales. "Está dotada de las más avanzadas infraestructuras y situada estratégicamente para la rápida logística al sureste de Europa. Ya han apostado por ella inversores extranjeros como Gazeley, que desarrollará 180.000 m2 de naves logísticas en los próximos meses", señala el representante de Aguirre Newman.

Y es que la ubicación estratégica que presenta la ciudad de Zaragoza para la distribución ha dado lugar a que grandes promotores tanto nacionales como extranjeros muestren su interés por situarse en sus áreas industriales. Esto ha provocado que los precios de alquiler y venta hayan experimentado este año incrementos del 29% y el 22% con respecto al año anterior. El precio del suelo alcanza ya 100 y 162 euros/m2.

Valencia

En general, los precios de arrendamiento en las zonas destacadas de Valencia se mueven entre los 2,70 y 3,45 euros/m2/ mes para alquiler y entre 390 y 450 euros/m2 para venta. Sin embargo, en el casco urbano y en las nuevas zonas industriales, como la de Ribarroja, se ha llegado a los 6 euros (alquiler) y 720 euros (venta).El resto de las zonas –pese a la gran cantidad de suelo que está previsto que se desarrolle en los próximos años– no van a experimentar importantes variaciones de precios al tratarse ya de unos valores muy competitivos gracias a que su desarrollo se debe, en gran parte, a las instituciones de índole pública como ayuntamientos, Sepes y Sepiva.