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Mínima oferta en locales y oficinas

27/03/2014

El mercado de oficinas comienza a repuntar tras unos años de ralentización, si bien los inversores no están muy contentos. Hay dinero, pero falta producto adecuado para invertir y la única forma es recurrir al mercado llave en mano.Una situación similar atraviesan los locales comerciales.

En el mercado de oficinas los inversores buscan buenos productos pero no los encuentran. Los números son elocuentes. Durante el tercer trimestre de 2005, con los últimos datos en la mano, el volumen total de inversión de oficinas en el mercado de Barcelona alcanzó los 64 millones de euros.

Esta cifra, según un informe de Jones Lang LaSalle,sitúa el acumulado del año en 388 millones de euros, un 38% menos que durante el mismo periodo de 2004 . En el caso de Madrid, el panorama no es mejor. El mercado de inversión atraviesa un momento de máxima escasez de producto "como no se recordaba desde hace unos años", comentan analistas del sector.

El volumen de inversión en la capital española ascendió a unos 900 millones de euros en los nueves primeros meses de 2005, un 58% menos que en el mismo periodo del año anterior. Respecto a la superficie disponible en esta ciudad, a finales de 2005 ésta se situaba por debajo del millón de metros cuadrados.

A juicio de Andrew MacGregor, director de inversiones de Jones Lang Lasalle en Barcelona, "ante la falta de producto y la alta liquidez, los inversores están cada vez más agresivos a la hora de competir por un desarrollo en la venta".Vanesa Gevers, directora de inversión de esta firma en Madrid apunta en la misma dirección: "La falta de rotación de activos está impulsando que los inversores nacionales se planteen salir al extranjero".

Ante esta realidad, los que quieren invertir en este mercado no tienen más remedio que optar por ubicaciones secundarias,ya que las mejores zonas, como La Castellana de Madrid,están vetadas para los compradores porque no sale nuevo producto al mercado.A esto se une que las zonas de segundo orden cuentan con rentabilidades inferiores,algo a lo que no están dispuestos los inversores extranjeros que buscan beneficios bastante rápidos.

 

Otros mercados

Incluso, los inversores tienen centrados sus objetivos en el exterior en otros segmentos de mercado como es el residencial. Diversas compañías como Restaura, Renta Corporación o Metrovacesa, por citar algunas, han puesto sus ojos en Polonia o Hungría como destinos habituales de la inversión española, una vez que el mercado portugués, destino natural de las empresas nacionales en los noventa,se ha visto más saturado.

Algunos van más allá y ya han entrado en México como es el caso del Grupo Lar, de la mano de Grupo Acción, una sociedad local. Eso por no hablar de la desviación de la inversión hacia otros productos como el industrial o los centros comerciales, en los que existe mayor oferta donde escoger.

De todos modos, y pese a la escasez de producto adecuado, persiste la esperanza de participar en el pastel inmobiliario español, tanto por parte de españoles como de extranjeros.Así, Carlyle Group creó recientemente un fondo inmobiliario paneuropeo y ya tiene puesta su mirada en España.

Sin embargo, los españoles no se quedan atrás, Riofisa ha comunicado recientemente que centrará su estrategia de crecimiento hasta 2009 en su división empresarial, a través de la cual destinará unos 1.000 millones de euros sobre todo a la construcción de parques logísticos y de oficinas.

Y es que el nivel de desocupación comienza a cambiar de tendencia. En 2003 se hallaba en el 9%, mientras que ahora ronda el 8%; lejos, evidentemente, del 3% de 2001. También ha surgido otro elemento adicional, muchos proyectos que tenían que estar en el mercado se han retrasado ante el descenso de inquilinos en 2003 y 2004.

Ahora, las tornas están cambiando y de nuevo, a los promotores de oficinas, los han pillado con el paso cambiado. En Madrid está previsto que en 2006 salgan al mercado 280.000 m2 y que en 2007 esa cifra ascienda a 550.000 m2. En el caso de Barcelona, se espera que lleguen en 2006 unos 120.000 m2.

 

Precios al alza

La subida acumulada de precios hasta el tercer trimestre de 2005 ha sido del 8% en Madrid, según datos de Jones Lang Lasalle. Las previsiones de esta consultora para 2005 auguran un aumento de entre el 8 y el 12%.Estas subidas se producen en todas las áreas de la capital, si bien es cierto que los precios máximos del área secundaria son los que más repuntan. Los precios medios en las zonas prime rondan los 27 euros por metro cuadrado y mes, mientras que en las oficinas más baratas el alquiler supera de media los 12 euros.

En el caso de Barcelona, el incremento de precios fue de casi el 4% en los nueve primeros meses de 2005. En la zona prime, los precios alcanzan los 23,5 euros por metro cuadrado y mes. Por su parte, en el departamento de análisis de Aguirre Newman consideran que en Madrid se ha consumado una reducción en los márgenes de negociación en el centro del distrito de negocios, que contrasta con el mantenimiento de esos mismos márgenes fuera de la ciudad donde hay más oferta.

Respecto a las rentabilidades, en este mercado también han experimentado un ligero descenso. En la zona centro de Madrid se sitúan en un 4,5% para los inmuebles mejor ubicados, mientras que en Barcelona la rentabilidad de los edificios localizados en el Paseo de Gracia ronda el 5%.

 

 

Londres y Lisboa, cara y cruz

El mercado de oficinas en Londres pasa por un buen momento, según un informe de CB Richard Ellis.El nivel de absorción ha crecido en los últimos meses de la mano de una estabilización de los precios. Esto ha provocado que el stock disponible en la capital británica se haya posicionado en los niveles más bajos desde finales de 2003 con un 10% y bordeando los 900.000 m2, frente a casi el 14% de un año antes.

El sector financiero ha copado la mayor parte de la superficie alquilada. En el lado opuesto se halla Lisboa, donde el mercado se caracteriza por el exceso de oferta y una débil demanda, ante el escaso crecimiento de la economía lusa.

 

El tirón minorista

Los locales comerciales se han visto beneficiados por la evolución de la economía, no sólo en España sino también en todo el mundo. De hecho, desde 2000 a 2005 la economía mundial creció hasta tasas desconocidas hasta el momento. El porcentaje de variación del PIB fue del 4,8% como resultado de políticas de demanda expansivas, del dinamismo del comercio internacional y del tirón de las economías asiáticas y de Estados Unidos.

Por todos estos motivos la pujanza del sector minorista en España no deja lugar a dudas. Hay interés en comprar, tanto locales como centros comerciales, aunque sean en proyecto, lo que indica la confianza del tirón del consumo.Un tirón que seguirá mientras el nivel de paro y el crecimiento económico se mantengan en los niveles actuales. En caso contrario, la situación puede cambiar.

En esta coyuntura, el nivel de desocupación en las principales calles españolas es nulo y en el mercado de inversión persiste el desequilibrio entre la oferta y la demanda.Las calles denominadas prime, tanto en Madrid como en Barcelona, se caracterizan por una gran demanda de marcas internacionales de artí- culos de lujo.

De todos modos, el perfil del inversor en este mercado también está mutando actualmente, dando paso al inversor privado nacional, al no querer o poder competir con las rentabilidades que estos pueden aceptar. Aun así, los locales comerciales se diferencian de otros productos inmobiliarios en que tienen mayor liquidez por la escasez de espacios vacíos en las zonas principales y por ser un segmento menos cíclico que el mercado de oficinas.

Según el último estudio de la firma Aguirre Newman, el precio del al-quiler de los locales comerciales en Barcelona ha continuado su recorrido alcista de los últimos años,especialmente en los denominados ejes secundarios,hecho al que ha contribuido la nula disponibilidad de espacios libres. Incluso durante 2005 ha aumentado de forma singular la demanda de locales en venta, con o sin inquilino, que no encuentra producto disponible de calidad.

Por su parte, los grandes grupos recurren al traspaso, pero sólo las grandes compañías como Inditex o Mango pueden hacer frente a cantidades que se acercan a los 18.000 euros mensuales por tan sólo 100 m2. En Barcelona, Portal de L'Àngel es la calle más cara para abrir un negocio con alquileres entre los 125 y los 180 euros mensuales por metro cuadrado, dependiendo de las fuentes consultadas.

En los ejes secundarios las rentas medias varían entre los 20 euros/m2 /mes de la Carretera de Sants y los 53 euros de Ronda Sant Pere. En el caso de Madrid,la solidez de la demanda de locales comerciales en los ejes high street ha contribuido a fortalecer aún más estas arterias comerciales durante los últimos 12 meses.

La demanda, no obstante,se ha mostrado irregular en los ejes comerciales y secundarios. "De hecho, la figura del key money –la indemnización que se paga al inquilino por abandonar un local– ha retrocedido respecto a ejercicios anteriores y ahora se reserva únicamente para los mejores espacios de las calles más comerciales", comentan en Aguirre Newman.

A juicio de Ignacio Muñoz, delegado de Foro Consultores en Andalucía, se está dando además una circunstancia que debe tenerse encuenta la diversificación de riesgos e inversión patrimonial. "Las promotoras se están percatando de que la venta de viviendas se está estabilizando, por lo que buscan nuevas alternativas, siendo ésta una de las mejores al tener muy buena salida el alquiler de locales comerciales".

Ejes principales

En la capital, los precios en los ejes high streetoscilan entre los 95 de Goya a los 150 euros por metro cuadrado y mes de Ortega y Gasset, la calle de las firmas de lujo nacionales e internacionales. En los ejes secundarios, los precios convergen en los 60 euros de media.Respecto a la tasa dedisponibilidad,en los locales comerciales de Madrid se encuentra por término medio por debajo del 3%, salvo la calle Ortega y Gasset que,por sus elevados precios, tiene un 6,5% de locales sin ocupar.

El mercado de locales comerciales sevillano también goza de un buen momento con una demanda constante basada en espacios pequeños que no superan los 250 m2 .Según datos de Atisreal, las zonas de plaza Nueva y la avenida de la Constitución se convierten en las áreas con más potencial de crecimiento a dos años vista.En Málaga, las rentas rondan los 70 euros por metro cuadrado y mes en las calles Marqués de Larios y Plaza de la Constitución.

Esta cifra, según datos de Aguirre Newman,contrasta con los 30 euros que se pagan en la avenida de la Aurora.Por lo que respecta a Valencia,las calles más caras son Colón, Juan de Austria y Jorge Juan donde el metro cuadrado se paga a 125 euros mensuales.La alternativa está en Cirilo Amorós, Ensanche, Alameda y Aragón con 20 euros.

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EL FUTURO EN LOCALES…

A corto plazo, en el mercado de locales comerciales, se producirá un estancamiento de precios en todos los ejes y la demanda se mantendrá estable pero muy exigente en cuanto a ubicación y metros. Tenderá a equilibrarse la oferta y la demanda, como ya se ha empezado a poner de manifiesto en los últimos meses de 2005. Este equilibrio llevará también a un estancamiento de los precios de venta, con un mantenimiento de los actuales niveles de rentabilidad.

Los inversores mantendrán la tendencia de compras sin inquilino, asumiendo el riesgo de su posterior comercialización, debido a las dificultades de encontrar buen producto en rentabilidad. La presencia de nuevos operadores, tanto nacionales como internacionales, mantendrá la demanda en los ejes comerciales.

 

Y en oficinas

La falta de suelo en el centro y sus elevados precios está potenciando el desarrollo de grandes proyectos fuera de las grandes ciudades como Madrid y Barcelona. La disminución de la rentabilidad refuerza el peso de las compañías españolas inversoras en detrimento de grupos extranjeros. Tendencia hacia el equilibrio entre la oferta y la demanda con la salida de nuevo producto.

 

EL ANÁLISIS

El mercado de centros comerciales sigue con una demanda fuerte y a medio plazo la tendencia continuará, aunque, obviamente, siempre que la situación económica y el nivel de paro se mantenga. En la actualidad, existen en España más de 464 centros en funcionamiento y está prevista la apertura de 1,4 millones de metros de superficie bruta alquilable (SBA).

Estos datos nos colocan como el cuarto país de la Unión Europea tan sólo por detrás de Gran Bretaña, Francia y Alemania. Ante esta situación, muchos se plantean si puede darse una saturación del mercado. La realidad es que en principio puede considerarse que no, si bien es cierto que a medio plazo podría producirse en algunas zonas la temida saturación, en especial si se siguen abriendo centros a idéntico ritmo.

Además, no debe olvidarse de que a medio plazo puede sobrevenir una pérdida de interés por parte de los inversores que ven en los países del este nuevos mercados emergentes, donde además la superficie bruta alquilable por cada 1.000 habitantes es muy baja frente a los países fundadores de la Unión Europea. De momento, los pronósticos hablan de buenas perspectivas económicas y de consumo minorista, con rentabilidades estables.

 

GANANCIAS COMPARTIDAS

Oficinas

✑ En el mercado de oficinas se está dando una buena tasa de absorción.

✑ Incremento de precios, tras las bajadas de años anteriores.

✑ Oportunidades para los inversores.

✑ Rentabilidad del 6% en las mejores zonas, la media está por debajo.

 

Centros y locales

✑ Demanda fuerte, ligada al crecimiento económico.

✑ Rentabilidades de entre un 6 y un 7% en las mejoras zonas.

✑ Prevista la apertura de más de 1,4 millones de metros cuadrados de superficie bruta alquilable (SBA). Nos sitúa como el cuarto país de la UE.