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Inflación en el suelo industrial

01/10/2005

El mercado de inversión de naves industriales y logísticas se mueve en Barcelona en una singular paradoja. Por una parte, la demanda no se está mostrando tan fuerte como se preveía hace pocos meses y, por otra, la oferta es insuficiente para atender las peticiones de empresas e inversores particulares. Es decir, por un lado se para y por el otro acelera.

Esta peculiar situación es la que pone de manifiesto un estudio que ha dado a conocer la consultora inmobiliaria Jones Lang LaSalle. El informe explica que en lo que va de año la demanda de naves industriales en el mercado de Barcelona se ha mantenido, por lo general, más expectante que activa. Como consecuencia de la expectación de la demanda y de la escasez de oferta existente los precios han llegado a unos niveles tan altos que impiden que se concreten operaciones importantes. Es decir, los precios están bloqueando el crecimiento del sector. Ahora bien, en lo que se refiere al perfil del demandante,el usuario final es el único agente activo en el mercado industrial y, según la consultora, será quien lo siga manteniendo vivo.

Esta creencia se basa en los problemas que están teniendo los promotores para encontrar y comprar suelo industrial, sobre todo en el área de influencia más próxima a Barcelona. Por esta razón, la promoción en esta zona se concentra más en el desarrollo de pequeñas promociones y en la revitalización de los polígonos industriales existentes, como por ejemplo antiguas industrias y fábricas.Inversores activos.

En cuanto a los precio de venta, oscilan entre los 1.200 y 1.600 euros/m2 construido. Pero hay lugares concretos donde se alcanzan los valores más altos: Zona Franca, Pedrosa y Almeda superan ya los 1.800 euros/m2..Otros de los puntos a tener en cuenta es el tipo de inversor. Según Jones Lang LaSalle, los inversores nacionales y extranjeros se están mostrando muy activos en la búsqueda de oportunidades de inversión logística, con el objetivo de diversificar y aumentar la rentabilidad media de su cartera. Entre los inversores más dinámicosse encuentran los fondos de inversión,seguidos a poca distancia por los ahorradores particulares, que ven en estos desarrollos una forma segura de invertir su dinero empleando una mínima gestión.

 

Rentabilidades del 7,5%

Además, los inversores institucionales están encontrando serios problemas a la hora de invertir en activos logísticos de buena calidad, señala la consultora, debido a que los niveles de rentabilidad de España no son atractivos comparativamente respecto a otros países de la Unión Europea. Ahora bien, en cuanto a Barcelona, las operaciones más significativas que se han registrado son de tipo sale & lease back (el propietario de un inmueble lo vende a otra persona, la cual se lo cede en arrendamiento al vendedor, concediéndole además un derecho de opción de compra a ejercitar en un período de tiempo).

Lo quehace unos años, pues, era una tendencia, hoy por hoy es un motor industrial que va consolidándose.Actualmente existe mercado para esta clase de operaciones y lentamente cambia la mentalidad que ha imperado en la gran industria, según la cual el propio fabricante o el productor era el propietario de la nave en la que se desarrollaba su actividad. Ante la evidencia, comentan en Lang LaSalle, del aumento del interés por la inversión industrial, se puede decir que el volumen es cada vez más alto,con un crecimiento constante.

Esta mayor atracción es fruto de la estabilidad que ofrece y de sus rentabilidades, que, aunque están en retroceso, continúan siendo las más atractivas del sector. Por otro lado, el inversor local está ganando terreno al institucional, como es el caso de los grandes fondos. Esta circunstancia se debe principalmente a dos aspectos: la rentabilidad y el conocimiento del mercado.En el capítulo de las ganancias, a pesar de haber caído hasta el 7-7,5%, continúan siendo las más atractivas del mercado inmobiliario.

Sibien es cierto que algunos protagonistas, como los fondos de inversión importantes, han desviado su atención hacia el mercado francés, los inversores locales sí están a gusto con esas tasas de retorno aprovechando que conocen con detalle el terreno en el que se mueven.

 

Europa gana peso

Esto es lo que está sucediendo en Barcelona.¿Pero se está dando el mismo comportamiento en Europa? El mercado de inversión en naves industriales y logísticas en el Viejo Continente durante 2004 alcanzó los 8.200 millones de euros, cifra que representa el 9% del total de la inversión inmobiliaria europea. Estos altos volúmenes de demanda y de operaciones materializadas se deben a los bajos tipos de interés y al mal comportamiento del sector durante los últimos ejercicios, lo cual indica que a pesar de todo aún hay recorrido para el crecimiento. Tanto es así que la demanda ha superado la cantidad de producto disponible.

El interés de los inversores internacionales por la logística ha aumentado rápidamente a lo largo de los últimos cinco años. En 2003 se invirtieron un total de 6.200 millones de euros, lo que representa el 7% de la inversión inmobiliaria total en el conjunto de Europa. En torno al 75% de ese volumen corresponde a unidades de almacenaje de más de 5.000 m2. Pero hay más datos que merecen un análisis.producto de calidad internacional apto para la inversión.Debido al alto grado de ocupación por propietarios, los inversores han mostrado, como hemos visto, un gran interés por las operacionesde sale & lease back, aunque hasta la En 2004, la cuota de la inversión absorbida por el sector aumentó hasta el 9% y el volumen global de inversión de 2003 se superó en cerca del 24%, situándose en 7.688 millones.

Esta actividadha estado estimulada por los altos rendimientos ofrecidos por el almacenaje y por lar ápida maduración del mercado, limitada únicamente por la escasez de naves idóneas. Parte del aumento de la inversión durante 2004 se ha debido a la creciente disponibilidad de la actividad haya sido escasa. En cuanto a las empresas de outsourcing logístico están todavía en fase de consolidación mediante fusionesy adquisiciones, y por ello muchas compañías tienen una situación financiera delicada y una estructura compleja. No obstante, algunas de las firmas más grandes ya están empezando aracionalizar su estructura interna, lo que puede ofrecer oportunidades para nuevas operaciones.

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BARCELONA REDUCE LA ACTIVIDAD

Conforme a los datos que aporta la consultora inmobiliaria Jones Lang LaSalle, la actividad marcha al ralentí en la Ciudad Condal. El número de operaciones de inversión institucional es escaso, se registran tres o cuatro por trimestre. Todo esto conforma un mercado para las inversiones en el sector logístico centrado, sobre todo, en Madrid, Barcelona y Zaragoza. Aunque,en ocasiones, se puede contabilizar alguna operación en Sevilla o Málaga.