Empleo
El mercado de oficinas europeo alarga los días de bonanza, un periodo que comenzó hace dos años y que puede prolongarse otros cinco.No obstante,las subidas de precios de los últimos años han dibujado un mercado desigual.Se espera un aumento de la demanda de oficinas en alquiler y un descenso de la superficie disponible.
Dos años y su crecimiento puede durar otros tres o cinco más. El panorama inmobiliario que se dibuja en ese horizonte se basa en el aumento de la demanda de oficinas en alquiler, que absorbe toda la superficie disponible, y en la nueva oferta que saldrá al mercado en los próximos meses.
Esto se traducirá en un incremento de los precios y, por tanto, de los rendimientos de los inmuebles. Esta perspectiva para el mercado europeo de oficinas es desigual puesto que también lo ha sido el crecimiento de los precios y de la superficie a disposición.
En este sentido, en el último “Informe del mercado europeo de inversión del 1er. trimestre de 2007” de Atisreal, la consultora inmobiliaria de BNP Paribas refleja que el volumen total de transacciones ha descendido un 3% en términos interanuales y un 19% con respecto al último trimestre de 2006,lo que representa una caída de unos 13.800 millones de euros. A pesar de este bajón,el trabajo de Atisreal concluye que el mercado inmobiliario europeo sigue impulsado por “un elevado volumen de liquidez que origina una fuerte demanda, principalmente de los inversores extranjeros”.
Según la firma inmobiliaria del BNP Paribas,para los próximos meses se espera que los rendimientos netos que arrojen las oficinas situadas en las zonas prime de las principales ciudades europeas se estabilicen en la mayoría de los casos, sobre todo allí donde han hecho un recorrido alcista más acelerado: Londres, París y Madrid. Bruselas y el eje alemán (BerlínMúnich-Fráncfort) están más baratas y, por tanto, ofrecen un mayor margen potencial.
Elevada demanada
Por su parte, la consultora Jones Lang LaSalle, en su informe “European Office Property Clock”, referido al primer semestre de 2007, destaca que “el mercado de alquiler de oficinas ha estado en su ciclo más álgido, con una cifra de absorción de 6,7 millones de metros cuadrados: se trata de la más alta registrada hasta el momento y supera en un 9% a la del primer semestre de 2006”.
Este índice, basado en el rendimiento ponderado de 24 ciudades europeas,se incrementó en un 4,6% en el segundo trimestre del año,lo que supone el mayor aumento trimestral desde finales de 2000.
Así, Alastair Hughes, director general de Jones Lang LaSalle para Europa y Oriente Próximo, afirma que “la alta demanda, sustentada por una sólida confianza empresarial, una elevada rentabilidad corporativa y un aumento del empleo, está acrecentando la demanda de oficinas y reduciendo la oferta en toda Europa.Se prevé que los alquileres continúen su tendencia alcista en la medida en que el incremento de la tasa de absorción siga provocando un mayor descenso del índice de disponibilidad”.
En el mercado de inversión, Banif Inmobiliario recomienda la compra de edificios de oficinas arrendados en París y Londres, así como en las principales ciudades alemanas: Berlín, Hamburgo, Mú- nich, Fráncfort y Düsseldorf. Por el contrario, no aconseja invertir en el mercado de oficinas de Madrid por la velocidad a la que crecen los alquileres: en torno al 20% anual, llegando hasta los 42 euros por metro cuadrado y mes que se pagan en los cuatro rascacielos que se levantan en lo que fue la Ciudad Deportiva del Real Madrid.
El director general de Banif Inmobiliario, Étienne Brocas, señala su apuesta por el Reino Unido y la zona euro en lo que se refiere al mercado de oficinas en alquiler. Y por Europa del Este en el área comercial.
“Grandeur parisina”
Según el citado “Informe del mercado europeo de inversión” de Atisreal, la capital francesa disfrutó un primer trimestre del año muy activo, con un aumento del volumen de inversión del 15% con respecto al mismo periodo del año anterior. De la frenética actividad inmobiliaria del mercado parisino da una idea el hecho de que acaparara casi la mitad del volumen total invertido en los siete principales mercados inmobiliarios de Europa.
Tanto es así que París se ha erigido en la principal capital del mercado de oficinas europeo por volumen de inversión, superando por primera vez a Londres. Los expertos de Banif destacan a París como uno de los destinos inmobiliarios más atractivos.El motivo principal es que goza de una elevada liquidez que permite que las compraventas se ejecuten de manera rápida.
La otra razón es la perspectiva de que los alquileres sigan creciendo como consecuencia de una oferta escasa de superficie bajo esta fórmula. La principal actividad inversora en la capital francesa se localiza en el distrito Central París, donde el volumen de inversión alcanzó la impresionante cifra de 6.100 millones de euros.
El motivo principal de que la capital gala se haya catapultado a la primera posición del mercado europeo fue una operación concreta: la compra del complejo inmobiliario Coeur Défense, protagonizada por el banco de inversión estadounidense Lehman Brothers y la firma Atemi,que pagaron más de 2.100 millones de euros.
Londres se frena
El mercado londinense ha experimentado en el primer trimestre del año un descenso del 7% en el volumen de transacciones con respecto al mismo periodo de 2006, según Atisreal. Entre enero y marzo sólo se ha registrado una única operación inmobiliaria superior a los 10.000 metros cuadrados. El distrito londinense del West End continúa siendo la zona que concentra las principales transacciones.
De hecho, ha cerrado un primer trimestre del año con el nivel de operaciones de inversión más alto desde 2001. Por su parte, en el llamado nuevo perímetro de Central London, las transacciones globales en el segmento de oficinas descendieron un 40%, hasta 3.500 millones de euros.
Sin embargo, los rendimientos de las zonas prime londinenses se han mantenido invariados, lo que significa que los mayores movimientos se han concentrado en los inmuebles secundarios.Los operadores más activos en este mercado fueron los inversores extranjeros, que han superado en volúmenes totales a los británicos.
Pujanza alemana
Por lo que respecta al mercado de oficinas en las principales ciudades alemanas, en Colonia y Berlín el total de transacciones ha disminuido un 41% y un 25%, respectivamente.De hecho, en Colonia,no se ha cerrado ninguna operación superior a los 2.000 m2 durante el primer trimestre.
En cuanto al mercado de inversión, Berlín, Múnich y Fráncfort continú- an acaparando el interés de los inversores. El volumen de las transacciones ejecutadas en el primer trimestre experimentó un crecimiento del 143%. En la capital alemana, superó en 1.200 millones de euros el registrado entre enero y marzo de 2006.
Al igual que ocurre en Londres, son inversores extranjeros los que mueven el mercado de las principales ciudades alemanas. La preferencia son los inmuebles de calidad ubicados en las zonas prime, tanto espacios de oficinas como comerciales e industriales. De los tres grandes mercados inmobiliarios, Berlín es el principal destino del inversor.
El atractivo de Moscú
La capital rusa se está convirtiendo en uno de los más atractivos mercados de oficinas del continente. Moscú bate récords en contratación, según Jones Lang LaSalle.Esta consultora inmobiliaria destaca en su boletín trimestral sobre el mercado de oficinas europeo el comportamiento “extraordinario” del área moscovita, con un volumen total de 541.000 m2, lo que representa un incremento del 136% con respecto a los tres primeros meses del pasado año.
El rápido desarrollo del mercado de oficinas en la capital rusa durante la última década ha generado una oferta de nivel medio y alto que suma 5,6 millones de metros cuadrados, superficie que casi dobla a la que se registraba en 2004, según datos de Knight Frank.A esto se une el elevado nú-mero de proyectos en desarrollo, lo que aumentará la oferta de manera sustancial en los próximos meses.
Esta consultora inmobiliaria prevé que las iniciativas en marcha y los nuevos edificios empresariales aporten a ese merca do 1,5 millones de metros cuadrados de oficinas antes de 2011. A pesar de esta abultada oferta, la tasa de desocupación continúa siendo muy reducida, sobre todo en las ubicaciones más céntricas. La mayor superficie de oficinas prime en desarrollo está localizada en el centro empresarial de la ciudad, al oeste de Moscú.
Por lo que respecta a la inversión en el segmento de oficinas,crece al tiempo que desciende la rentabilidad.Según Knight Frank,los rendimientos prime giran en torno al 10%. Hasta la salida al mercado de los proyectos en desarrollo, sigue existiendo una fuerte competencia por hacerse con oficinas de calidad en la ciudad. Una escasez que es mucho más acuciante en el resto del mercado ruso, lo cual explica que la inversión extranjera que busca producto en el país se centre casi en exclusiva en Moscú.
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MADRID Y BARCELONA: PRECIOS DE DIFERENTES ALTURAS
Alquilar una oficina en la capital cuesta, según la zona, entre un 7,7% y un 22% más que hace un año. Pero el poco espacio disponible dispara el precio hasta un 35% en el centro financiero de Madrid (eje Castellana-Cuatro Torres), donde el metro cuadrado ya supera los 42 euros al mes, según un estudio de la consultora Aguirre Newman.
Pese a la subida, la contratación de oficinas tanto en Madrid como en Barcelona sigue fuerte. El repunte desorbitado de los precios en la capital española responde, según esta consultora, a dos razones: primero, la tasa de desocupación de oficinas es mínima, apenas del 4,4% (440.000 m2 disponibles).
Segundo, la oferta de nuevos espacios en el primer semestre del año ha sido menor de la esperada. Durante el último semestre sólo han salido al mercado 40.000 m2 de los 338.320 previstos para 2007, especialmente en zonas descentralizadas y fuera de la ciudad. Y se han contratado 453.000 m2. Actualmente, el stock en la capital ha al canzado ya los 11.000.000 de metros cuadrados.
En relación a los precios, el alquiler de una oficina en la capital cuesta de media, según la zona, entre 13 y 22 euro/m2 /mes. Los más altos, hasta 42 euros, los pagan las empresas que decidieron arrendar en la zona centro del distrito de negocios, situado en el Paseo de la Castellana y, ahora también, las Cuatro Torres de la antigua Ciudad Deportiva del Real Madrid. Lo mismo sucede en el área A1 (calles Velázquez y Serrano).
Sin embargo, la mayor parte de los alquileres registrados en 2007 se efectuaron en zonas de la periferia, más barata, y que ya concentra el 45% del stock de oficinas de Madrid. La oferta prevista para este año y el que viene se localiza especialmente en la zona norte de la ciudad y en los márgenes de la A1, lo que contribuirá a que el mercado de oficinas se desplace hacia el norte.
En este sentido, el estudio destaca el complejo Cuatro Torres Business Area, que se incorporará al mercado en los próximos 18 meses (el edificio Torre Espacio, a fi nales de año) y que aportará 220.000 m2 , si bien no todo destinado al mercado de arrendamiento.
Subidas moderadas
En Barcelona, el ascenso medio de precios en el mercado de oficinas se situó en el 4,22% (entre 13 y 22 euros/m2 /mes), según Aguirre Newman. Una subida de precios que no tiene nada que ver con lo que acaece en Madrid. El metro cuadrado oscila entre 11 y 21 euros, y la absorción bruta anual es de unos 400.000 m2.
Se espera que a lo largo del año salgan al mercado 267.000 m2 , lo que supondrá el mayor volumen en 15 años, aunque tan sólo se ha entregado un tercio durante el primer semestre. El stock de oficinas en Barcelona alcanza ya los 4,95 millones de metros cuadrados. Los datos indican que más del 95% de la nueva superficie prevista en los próximos dos años (267.000 m2 en 2007 y 420.000 durante 2008) se ubicarán en las zonas alejadas del centro de Barcelona, concretamente en el distrito 22@, Plaza de Europa y Sant Cugat.
EL MERCADO ESPAÑOL SE EUROPEIZA
En cuanto al mercado de inversión en España, los datos referidos al segundo trimestre de este año concluyen que Madrid concentra el mayor volumen de operaciones, protagonizadas por inversores nacionales e internacionales que ya no sólo miran la rentabilidad inicial (puede situarse en zonas prime en el 3,9%) sino la potencial, favorecida por el aumento del precio de los alquileres.
Mientras, Barcelona continúa siendo un destino en el que apenas se producen operaciones de rentabilidad, y esto hace que el inversor se interese más en el desarrollo de suelo terciario en las zonas descentralizadas. La gran mayoría de las operaciones de los seis primeros meses del ejercicio se han concentrado de abril a junio.
Esto, siguiendo la opinión de los expertos, responde a la apuesta de los inversores por la prolongación del ciclo de mercado alcista en cuanto a alquileres, fundamentalmente en productos con alto potencial de rentabilidad. La operación más significativa es la compra por parte de GMP de cuatro inmuebles del BBVA –incluida la sede corporativa, en Castellana 81– valorados en 800 millones de euros, mientras la entidad presidida por Francisco González se trasladará al parque empresarial Foresta, en el distrito de Las Tablas, muy cerca de la nueva sede corporativa de Telefónica.
Récord inmobiliario
Según Jones Lang LaSalle, en lo que resta de año saldrán al mercado nuevas carteras inmobiliarias de grandes corporaciones. En este sentido, tomará especial relevancia la operación de la Ciudad Financiera del SCH, que rondará los 4.000 millones de euros, lo que la colocaría como la mayor transacción inmobiliaria de la historia de España. El volumen de inversión de nuestro país durante 2007 se asemejará por primera vez al de las grandes ciudades europeas.
DISEÑO DE LAS PENSIONES PARA LOS LADRILLOS
Los inversores más activos en el mercado europeo son los fondos de pensiones. Y de forma preponderante los británicos, según un informe de Arlington Securities, una de las principales firmas de gestión de inversiones en el mercado inmobiliario. El mercado de inversión en Europa alcanzó su máximo histórico en 2006. Despunta la actividad inversora en oficinas.
En este sentido, Arlington Securities se muestra optimista sobre su evolución, que proporcionará un retorno de la inversión del 12%. Para Karin van der Sluijs, directora del fondo de fondos Eurozone de Arlington, “el mercado de oficinas ha sido uno de los que más se ha beneficiado del incremento de la inversión en propiedad en Europa procedente de los fondos de pensiones del Reino Unido”.
Buenas perspectivas
Según las previsiones de Arlington Securities, a lo largo del año los mercados de alquiler que más aumentarán serán los de Londres, Estocolmo y Madrid. Por países, Finlandia, Suecia y Reino Unido.
En este sentido, las perspectivas de esta firma son positivas para los próximos tres ejercicios, pero, ante la posibilidad de un escenario cambiante, Karin van der Sluijs recomienda “diversificar hacia otros sectores y otras ciudades del Viejo Continente que se encuentren en ciclos positivos, más allá de los mercados principales europeos”.